נסיון תמונה
    צור קשר
    דלג על צור קשר
    *
    checked

    עסקאות פינוי בינוי

    "עסקאות פינוי בינוי" (מוכרות גם כעסקאות "התחדשות עירונית"), הן הסכמים הנחתמים בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, כאשר בעל הדירה מתחייב למכור את זכויותיו על הדירה (באופן חלקי או מלא) לצורך הריסת הבית המשותף והקמתו של בית משותף חדש במקומו (בהתאם לתוכנית שאושרה בהיתר בנייה עפ"י חוק התכנון והבנייה). מתוקף חתימתו על הסכם הפינוי בנוי, בעל הדירה מעניק את ייפוי כוחו ליזם או לעורך דין מטעמו וכך הוא מאשר למעשה את ביצוען של הפעולות הנדרשות בהסכם.

     

    האופציה לבצע "עסקאות פינוי בינוי", היא שינוי במדיניותו של משרד השיכון אשר הכריז בשנת 1998 כי הוא מאפשר לפנות תושבים המתגוררים בשטח מסוים במטרה להרוס את המבנים הקיימים עליו ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים. המטרה המרכזית של עסקאות הפינוי בינוי היא לספק פתרון לשתי בעיות מהותיות:

     

    1)     זליגה של תושבים אל מחוץ לערים.

     

    2)     סיוע לרשויות מקומיות אשר אינן מצליחות לטפל באזורים שבהם מתגוררים אוכלוסיות ממעמד סוציו- אקונומי נמוך.

     

    מעבר לכך, מדיניות הפינוי בינוי דוגלת גם בשיפור התשתיות הקיימות באזורים מסוימים, לצד שיפורה של איכות הבנייה בהם.

     

     

    כיצד ניתן לבצע עסקאות פינוי בינוי ומה היא ההתייחסות בחוק לנושא?

     

    עפ"י המוגדר בחוק, קיימות מספר דרכים שבהן ניתן לבצע עסקאות פינוי בינוי:

     

    • הכרזה על שטח מסוים כשטח המיועד ל- "התחדשות עירונית" מתוקף סעיף 49 של 'חוק מיסוי המקרקעין, התשכ"ג – 1963'. מטרתה של ההכרזה הנ"ל היא לאפשר את ביצוען של עסקאות הפינוי בינוי באזורים אשר הוגדרו ע"י הממשל כאזורים המיועדים לפינוי בטרם חקיקתו של סעיף 33א' במסגרת 'חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965'. 

    • הכרזה על מתחם מסוים כשטח המיועד לתהליך פינוי בינוי מתוקף סעיף 33א' במסגרת 'חוק התכנון והבנייה'. ההכרזה הנ"ל מתבצעת בכפוף לצו, הניתן על בסיס המלצתה של וועדה מיוחדת אשר מונתה בעצמה עפ"י החוק (תוקפו של הצו הוא למשך 6 שנים.

    • הכרזה על מתחם מסוים כשטח המיועד לתהליך פינוי בינוי מתוקף סעיף 49 של 'חוק מיסוי המקרקעין'. במקרה זה, האחריות על מציאת שטח מתאים לביצועה של עסקת הפינוי בינוי תהיה מוטלת על היזם. החלטותיה של הממשלה בנדון, תתקבלנה רק לאחר כינוס וועדה מתאימה וזאת כמובן, על סמך הבקשה שהגיש תחילה היזם מכוח התקנות הקיימות ב- 'חוק מיסוי המקרקעין'. חשוב לציין כי המסגרת המשפטית החוקית לביצוע עסקאות הפינוי בינוי כוללת גם את 'חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה – 1965' ואת 'חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו -   2006' (המטרה המרכזית בחקיקה היא להתגבר על התנגדותם של דיירים מעטים אשר אינם תומכים בביצוע עסקאות פינוי בינוי כאשר הרוב כן תומכים בהן).

     

    מה הם שיקולי ה- בעד והנגד הנוגעים לביצוען של עסקאות פינוי בינוי?

     

    באופן עקרוני, עסקאות הפינוי בינוי עשויות להוביל לוויכוחים סוערים סביב השאלה על כדאיות ביצוען. כל טיעון, בעד או נגד, עשוי להשתנות בין מקרה אחד למשנהו. בטבלה שלפניכם אנו מציגים את הטיעונים החשובים ביותר:

     

    בעד עסקת פינוי בינוי

    נגד עסקת פינוי בינוי

    זכאות להטבות במס לתושבים.

    טרחה לתושבים במציאת מקום מגורים חלופי עד לסיומו של תהליך הבנייה.

    שיפוץ השטחים הציבוריים וקבלת דירה חדשה.

    שיפוצים מטיבים רק עם חלק מדיירי הבניין.

    כדאיות כלכלית עבור היזם\קבלן ועבור המדינה אשר מרוויחה משדרוג התשתיות ללא כל השקעה מצדה.

    יש אוכלוסיות מעוטות יכולת שלא תוכלנה להרשות לעצמן להתגורר בשכונות המשופצות.

     

    בהמשך להתייחסות המשפטית בנושא, עסקאות פינוי בינוי הן למעשה התקשרות חוזית אשר נחתמת בין יזמי מקרקעין ובין בעלי דירות בבתים משותפים. בתוך כך, בעלי הדירות מתחייבים בפני היזמים כי הם ימכרו את זכויותיהם על דירתם (באופן חלקי או מלא), כאשר המטרה היא להרוס את מבנה הבית המשותף בשטח ולבנות במקומו מבנה מגורים חדש. ההתקשרות החוזית תהיה חייבת לכלול בין היתר, את הסעיפים הבאים: 

    • עקרונות לקביעת תמורה אשר תינתן לכל בעל דירה – עפ"י הסיכום בין הצדדים בהסכם.
    • קביעת המועדים לאישור תוכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירות החדשות לבעליהן – כפי שסוכם בין הצדדים בהסכם.
    • פרטים מלאים בהתייחס לגורם/ים אשר יבצעו את עבודות ההריסה והבנייה (בהתאם לסיכום בין הצדדים בהסכם).
    • התחייבות מצדו של היזם להעניק ערבויות כאלו ואחרות כלפי בעלי הדירה בכדי להבטיח את עמידתו בתנאי ההסכם מולם.

    חשוב לשים לב כי החוק מדבר לכאורה על בית משותף יחיד ולא על בתים משותפים, אך בפועל הוא מתייחס לבתים רבים בשכונה או במתחם. זה עשוי אולי מעט לבלבל, מאחר וקיימת גם עסקה שנקראת 'תמ"א 2\38 (הריסה ובינוי)' המתייחסת עפ"י רוב לבית אחד או לכמה בתים הנמצאים בסמוך זה לזה. בנוסף, על אף שלשון החוק מדברת על "יזם" ולא על קבלן, היא אינה מגדירה בהכרח מי הוא יזם.

     

     

    מה הוא הרוב הנדרש בחוק לצורך אישורן של עסקאות פינוי בינוי?

     

    בהתייחס לרוב הנדרש במטרה לאשר עסקאות פינוי בינוי, ההגדרה בחוק אומרת "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" – בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, אשר בבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך סך הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מן הרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם. מבחינת היקף, הרוב הנדרש הוא לפחות 80% מבעלי הדירות.

     

    חשוב לשים לב כי מי שרשאי להיכלל בעסקת הפינוי בינוי אלו בעלי הדירות בלבד (ולא על שוכרים למשל). בנוסף לכך, במידה ודירה מסוימת נמצאת בבעלותם של שני בני זוג, חובה לקבל את חתימת שניהם בכדי לכלול אותם כחלק מן הרוב הנדרש בהסכם.

     

    החוק קובע כי ניתן לתבוע בנזיקין את המיעוט אשר אינו מעוניין לחתום על עסקת הפינוי בינוי. הנ"ל מתייחס למצב שבו קיימת בעסקה כדאיות כלכלית של ממש. הגורם אשר יכול לקבוע כי אכן קיימת כדאיות כלכלית, הוא שמאי פינוי בינוי.

     

    במקרים מסוימים, סירובו של מיעוט לחתום על הסכמי פינוי בינוי יכול דווקא להיחשב כסירוב המתקבל על הדעת:

     

    1)     בעלי דירה שלא קיבלו הצעה לפתרון מגורים חלופי.

     

    2)     סירובו של בן משפחה בעל מוגבלות המתגורר עם בעל הדירה, כאשר המגורים החלופיים שהוצעו במהלך ההריסה והבנייה – אינם כוללים התאמות נדרשות לצרכיו המיוחדים של בעל המוגבלות.

     

    3)     אי מתן ערבויות הולמות מצדו של היזם.

     

    החובה לנהוג בגילוי ובשקיפות

     

    ברגע שמגיעים לבעל דירה מסוימת ומבקשים להחתימו על הסכם הפינוי בינוי, יש לנהוג כלפיו במלוא הגילוי והשקיפות. משמעות הדבר היא שהיזם/קבלן או כל מי שפועל מטעמם ושעתיד לקבל תמורה מן העסקה חייבים להזדהות על כך בפני בעל הדירה (הנ"ל כולל חובת גילוי ודיווח ברמה רוחבית, כלומר, במידה ובעל דירה מסוימת מקבל תמורה משמעותית יותר ביחס לשאר בעלי הדירות בבניין, היזם או מי מטעמו חייבים להצהיר על כך בצורה גלויה בפני כל בעלי הדירות).

     

    עסקאות הפינוי בינוי נמנות עם עסקאות הנדל"ן המורכבות ביותר שישנן. קבלתן או דחייתן תהיינה תלויות במשתנים רבים ומגוונים. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מתחום המקרקעין אשר יוכל לסייע לכם בקבלת החלטות נכונות.

     

    במשרד עורכי הדין "מרקמן את טומשין", אנו מטפלים בין היתר בסוגיות מקרקעין – לרבות בנושא של הסכמי פינוי בינוי.

     

    אם אתם עומדים לחתום על חוזה פינוי בינוי ומרגישים שלא בנוח לגביו, חכו עם רגע. הרימו טלפון וצרו קשר עם משרדנו ואנו נדאג לסייע לכם לבחון את כדאיותו. 

     

     

     

    צור קשר
    דלג על צור קשר

    צור קשר

    חדשות המשרד
    דלג על חדשות המשרד

    חדשות המשרד

    המשך עצור
    עבור לתוכן העמוד