דין לדעת – משפט התכנון והבנייה

תחום התכנון והבנייה הוא אחד מתחומי המשפט המורכבים ביותר שישנם וזאת מכיוון שהוא מאגד בתוכו מספר תחומים משפטיים: המשפט המנהלי, המשפט האזרחי והמשפט הפלילי. בשל מורכבות זו, אנו מבקשים להדגיש כבר על ההתחלה כי בכל סוגיה משפטית הנוגעת לתכנון ובנייה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה העוסק בתחום המקרקעין.

דיני התכנון והבנייה, בין היתר עוסקים בתביעות בנושאים הבאים:<span ";"="">

• פיצויים בגין ליקויי בנייה.
• תיקון/שינוי גבולות או בהקניית זכויות במקרקעין.
• ייצוג וליווי של גורמים מקצועיים מתחום התכנון והבנייה: אדריכלים, מהנדסים, חברי וועדות תכנון ובנייה ועוד.
• בניות בלתי חוקיות או סטייה מהיתר תוכנית בנייה.
• ועוד…

עפ"י הקביעה בחוק, תהליכי תכנון ובנייה מאפשרים להגיש התנגדות לבקשות היתר בנייה, התנגדות לתב"ע (תוכניות בניין-עיר) והתנגדות לתוכניות מתאר. בקשות היתר הבנייה/התב"ע/תוכניות המתאר מתפרסמות באמצעים של עיתונות, שלטים, לוח מודעות או דואר רשום – כנדרש בחוק. את בקשות ההתנגדות ניתן להגיש לזמן קצוב – החל מפרסום הבקשה או התוכנית. הגורם שדן בבקשות להתנגדות הן הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, כאשר התכנסותן נעשית בנוכחותם של המתנגדים.

בין אם ההתנגדות מתקבלת או נדחית, קיימת זכות ערער למי שהתנגדותם, בקשתם או תוכניותיהם נדחו. תהליך הערעור מוגבל אף הוא בלוח זמנים, אשר במסגרתו ניתן להגיש ערר אל וועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה. וועדות ערר אלו מורכבות מעו"ד או יו"ר וועדה וחבריה בין היתר הם נציגי ציבור ואנשי מקצוע. תפקידה של וועדת הערר הוא לבחון את החלטתה של הוועדה המקומית, והיא יכולה לקבל או לדחות את החלטותיה ולשנותן בהתאם.

במידה וקיימת התנגדות להחלטותיה של וועדת הערר, ניתן לעתור עתירה נוספת לבית משפט לעניינים מנהליים (ביהמ"ש מחוזי) במחוז הרלוונטי שבו נמצאת הרשות המקומית. העתירות המנהלתיות מוגשות כנגד אי תקינות מנהלתית, אי סבירות ואי חוקיות של החלטות אשר התקבלו בוועדות הערר. במידה ולשיטתו של ביהמ"ש המחוזי קיים פגם בהחלטותיה של וועדת הערר, יהיה בסמכותו להורות על ביטולן ועל החזרתו של הדיון חזרה למוסדות התכנון בצירופן של הוראות המחייבות בהתאם.

דיני התכנון והבנייה הם מן הדינאמיים ביותר בתחומי המשפט הישראלי. שתי דוגמאות חדשות ורלוונטיות הן 'תקנון הפטור מהיתר בנייה' משנת 2014 והתקנות הנוגעות להליך 'רישוי מקוצר' משנת 2017.

מצד אחד, תקנות הפטור מהיתר בנייה מאפשרות להקים מבנים מסוימים (מחומרים קלים לרוב), ללא כל צורך בקבלת היתר בנייה ובמקרים נקודתיים, רק תוך חובת דיווח והצגת אישורי מהנדס ו/או אנשי מקצוע נוספים בכל מה שנוגע לנושא הבטיחות של המבנה/המתקן שהוקמו. דוגמאות רלוונטיות לכך הן פרגולה המצריכה את אישורו של מהנדס שיוכל לאמת את חוזק עיגונה, ושער חשמלי בחניון אשר מצריך את אישורו של חשמלאי מוסמך שיאשרר את נושא הבטיחות בחשמל.

מצד שני, אנשים המבצעים עבודות בנייה או שימוש במבנים ללא היתר בנייה/באופן הסוטה מהיתר הבנייה הקיים, עלולים למצוא עצמם עומדים בפני הליכי אכיפה מנהלתיים מצדן של הרשויות המקומיות (בין היתר, באמצעים של צו הפסקה מנהלי ו/או צו הריסה מנהלי בגין עבירות בנייה ושימוש חורג). ההליכים המנהלתיים הללו הם הליכים מהירים אשר יבואו לידי דיון בביהמ"ש לעניינים מקומיים.

בכדי שיוכל לקבלו את היתר בנייה, המבקש/ים יידרשו עפ"י רוב לשלם היטל השבחה לרשות המקומית. זה הוא מס מסוים המוטל על המבקש בגין השקעתה של הרשות המקומית בתהליכי התכנון והבנייה. כאן חשוב להוסיף, כי ניתן לערער על גובה ההיטל בפני וועדת ערר מחוזית, שלעיתים קובעת הוא גבוה מדיי/בלתי מוצדק.

ולגבי העניין הנוסף, תקנות הרישוי המקוצר מאפשרות להקים מבנים בתהליך שאמור להסתיים בתוך 45 יום (למשל-  הוספת ממ"דים, סגירה או הוספה של מרפסות, תוספות בנייה שלא עולות על 25 מ"ר, הוספת מעליות וסגירת קומת עמודים בבניין).

תהליכי תכנון ובנייה עשויים לעורר שאלות קנייניות רבות בין בעלי דירות המתגוררים בבתים משותפים. ניקח לדוגמא בעל דירה שקידם תב"ע והיתר בנייה לצורך בניית תוספת על הגג או לצורך הקמתה של מעלית. לפי החוק, יהיה עליו לבצע הצמדה של שטחים מן הבית המשותף לפני שיוכל לממש את התב"ע וההיתר.

בכדי להוציא את ההצמדה אל הפועל, אותו בעל דירה יצטרך לקבל את הסכמתם של רוב בעלי הדירות האחרים. מצידם של האחרונים אגב, הם יהיו זכאים לדרוש תשלומי איזון עבור חלקם היחסי בשטחי הבית המשותף שעליהם מבקש בעל הדירה לבצע בנייה (לרבות תשלומי איזון עבור חלקם היחסי בזכויות הבנייה אשר אושרו בתב"ע).

חשוב להדגיש כי זכויות בנייה המתקבלות בתב"ע, מתחלקות באופן יחסי בין כל בעלי הדירות בבית המשותף (בין אם הם היו אלו שקידמו/הגישו את התב"ע ובין אם לאו). לצד זאת, בכדי שמי מן הדיירים יוכלו לבוא בדרישה לקבל תשלומי איזון, קיימת חובה מצידם לעמוד בהוראות החוק ובכלל הסייגים הרלוונטיים. כאן חשוב להוסיף, כי גם מגישי התב"ע עצמם יכולים לדרוש תשלומי איזון (או קיזוז בגין המשאבים והעלויות הנדרשים לצורך קידומה של התב"ע). במידה ויתגלעו אי אילו סכסוכים בנדון, הגורם הרלוונטי שיהיה אמור להכריע בהם הוא המפקח על הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית. במידה ותהיה מחלוקת על החלטותיו, ניתן להגיש עליהן ערער לבית משפט השלום.

מבחינה משפטית, כפי שציינו כבר בפתח הדברים, תחום התכנון והבנייה הוא  מורכב מאוד. לבוא בדין ודברים מול וועדות מקומיות, וועדות מחוזיות וועדות ערר הוא אינו דבר של מה בכך. בכדי להגיע מוכנים למערכה, מומלץ לפנות לעורך דין מנוסה ומומחה המטפל בדיני מקרקעין.

נשמח לענות ולסייע- השאירו פרטים באתר או חייגו 8332*