הערת אזהרה

הערת אזהרה, בהגדרתה, היא הערה הנרשמת בפנקסי המקרקעין והיא מעידה על התחייבות בכתב מצידם של בעל המקרקעין/בעל הזכויות במקרקעין לבצע עסקאות במקרקעין מסוימים או להימנע מלבצע בהם עסקאות. במאמר זה אנו נעסוק בהרחבה במונח 'הערת אזהרה' ולרבות בהיבטיו המשפטיים.

הערת אזהרה הינה התחייבות בכתב הנרשמת במרשם המקרקעין, והיא מתייחסת להתחייבותם של בעלי המקרקעין\בעלי הזכויות במקרקעין לבצע עסקאות במקרקעין ספציפיים או להימנע מכך.

דוגמא רלוונטית: בעל דירה עורך חוזה עם קונה ומתחייב בפניו כי הדירה תעבור על שמו.

המשמעות:הקונה יכול לפנות אל מרשם המקרקעין ולרשום הערת אזהרה כי קיימת כלפיו התחייבות של העברת הדירה. על זאת חשוב להוסיף, כי לאחר שנרשמת הערת אזהרה אחת לא ניתן לרשום הערת אזהרה אחרת (אלא רק במידה וההערה הקודמת נמחקתאו תחת התניות מסוימות שבהן נדון בהמשך).

בקשות לרישום הערות אזהרה מוגשות ע"י בעלי מקרקעין או ע"י בעלי הזכות בהם (הקונים, השוכרים או בעלי המשכנתא). לבקשת הרישום יש לצרף מסמך התחייבות כמו הסכם, ייפוי כוח או כל מסמך התחייבות אחר (בהקשר זה יש לציין, כי ניתן להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה גם כאשר מדובר במסמך זיכרון דברים או בהסכמי אופציה).

כל מי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה הוא אינו בעל הזכות על המקרקעין ולכן אי אפשר לרשום לגביו הערת אזהרה הנוגעת להתחייבותו כלפי צד שלישי.

 דוגמא רלוונטית: אדם שרכש דירה ומכר אותה לאחר עוד לפני שהיא נרשמה על שמו.

המשמעות: לא ניתן לרשום הערת אזהרה עבור העסקה השנייה, אלא אם כן קיימת הסכמה מפורשת לכך מצידם של הבעלים הרשומים.

כיצד מתבצע רישום של הערת אזהרה?

רישומן של הערות אזהרה מתבצע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) במסמך מיוחד אשר נקרא "טופס בקשה לרישום הערת אזהרה". הערת האזהרה צריכה להיות חתומה ע"י שני צדדים (לפחות) בעסקה, ואליהן מצטרפת חתימתו של עו"ד אשר מאמת את תוקף המסמך. עבור רישום ההערה קיימת אגרה חד פעמית של 125 שקלים + אגרת בקשה כללית של 27 שקלים. אגרות אלו ונוספות הן חלק בלתי נפרד מתהליך הרישום, בין אם מדובר בהערה הנרשמת לטובתו של בנק מממן, ובין אם מדובר בהערה הנרשמת לטובתו/ם של בעל/י הזכויות במקרקעין.

ישנם מספר סוגים של הערות אזהרה ואלו הן המרכזיות שבהן:

– התחייבות לביצוע עסקה לפי סעיף 126

– התחייבות להימנעות מביצוע עסקה לפי סעיף 126

– הערת אזהרה לרישום משכנתא לפי סעיף 126

– ביטול הערת אזהרה לפי סעיף 126.

עסקאות סותרות

עסקה סותרת היא עסקה השוללת או פוגעת בזכויותיהם של מי שנרשמה לטובתם הערת אזהרה. הקביעה בחוק אומרת כי לא ניתן לבצע עסקאות סותרות במקרקעין שיש לגביהם הערת אזהרה קיימת.

דוגמא רלוונטית: הערת אזהרה נרשמה לטובתו של קונה א' שרכש דירה.

המשמעות: לא ניתן לרשום זכויות בעלות לטובתו של קונה ב' ולא ניתן לרשום לגביו משכנתא או שכירות כיוון שזה בהכרח יפגע בזכויותיו של קונה א'.

בניגוד לדוגמא הנ"ל, כאשר דירה מושכרת לאדם מסוים והוא רושם הערת אזהרה בגין השכירות, אין כל מניעה למכור את הדירה ולבצע העברת בעלות בטאבו, כיוון שהעברת זכות הבעלות אינה גורעת מזכויות השכירות.

מקרים שונים שבהם ניתן לרשום הערות אזהרה חדשות הסותרות הערות אזהרה קודמות:

– הזכאי להערת האזהרה מסכים לרישום עסקה סותרת.

 – הוצאת צו רשמי של בית משפט המורה על רישום עסקה סותרת.

 – הוצאת הערת אזהרה שמטרתה היא להזהיר אנשים אחרים כי קיימת התחייבות מצדו של בעל המקרקעין/בעל הזכות במקרקעין לבצע עסקה או להימנע מלבצע עסקה.

 -הערת אזהרה שמטרתה היא למנוע מבעל המקרקעין לבצע עסקה סותרת לאחר שביצע עסקה אחרת במקרקעין.

עסקאות נוגדות

עפ"י סעיף 9 לחוק המקרקעין, במידה ובעל נכס מתחייב כלפי קונה א' לבצע עסקת מקרקעין והוא מתחייב בנוסף כלפי קונה ב' לבצע עסקה נוגדת – זכותו של קונה א' תהיה עדיפה. יחד עם זה, במידה וקונה ב' פעל בתום לב, בתמורה וביצע השלמת קניין (רישום העסקה בטאבו) תוכל להינתן לו עדיפות וזאת, רק במידה וקונה א' לא רשם הערת אזהרה לטובתו.

הטלת עיקול לאחר רישומה של הערת אזהרה

עפ"י סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, כל מי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה יהיה מוגן מפני עיקולים, תהליכי פשיטת רגל או כינוס נכסים של בעל המקרקעין/בעל הזכות במקרקעין. ולכן, במידה ואין אפשרות לרשום הערת אזהרה, יש לדרוש מבעל המקרקעין/בעל הזכות במקרקעין ביטחונות אחרים כמו ערבות בנקאית למשל.

על אף המצוין לעיל, יש מקרים מסוימים בהם עשויה להינתן עדיפות כלפי בעל זכות במקרקעין גם אם לא נרשמה לגביו הערת אזהרה. להלן דוגמא רלוונטית לכך מן הפסיקה:

בעל ואישה חתמו ביניהם על הסכם גירושין הכולל חלק ממוני בהתאם ל- 'חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג – 1973'.  עפ"י ההסכם, הבעל התחייב כי יעביר על שם אשתו נכס הרשום על שמו. למרות התחייבותו המוצהרת בכתב, המקרקעין לא עבר על שם אשתו וגם לא נרשמה הערת אזהרה המעידה על זכויותיה. במרכזו של הדיון המשפטי עמדו באותה העת:

1)     'בנק אוצר החייל' אשר הגיש תביעה כספית והטיל עיקול על המקרקעין כנגד הבעל בגין חוב שנוצר (לטענתו) עוד לפני החתימה על הסכם הגירושין.

 2)     האישה – שרצתה למכור את הנכס ולא יכלה לעשות זאת בגלל העיקול שהוטל על המקרקעין.

ביהמ"ש המחוזי אשר הכריע בעניין פסק כי זכותה של האישה על המקרקעין גוברת על זכותו של הבנק מכוח העיקול. לאחר הגשת ערער ע"י הבנק, ההכרעה הסופית הגיע לפתחו של ביהמ"ש העליון. ובדומה לערכאה המחוזית, גם הוא קבע כי יש לתת לאישה (בעלת הזכות למקרקעין עפ"י הסכם הממון) עדיפות על פני הבנק הנושה.

עומדים בפני חתימה על עסקת מקרקעין?

 צוות המשפטנים המנוסה של משרדנו ידאג להעניק לכם את כל הייעוץ והליווי המשפטיים הנדרשים בכדי שתוכלו להשלים את העסקה בראש שקט ו- בהצלחה מלאה!