רכישת דירה יד שנייה – המדריך המלא

בדיקות המקדימות לפני רכישת דירה יד שנייה

נסח טאבו – תעודת הזהות של הדירה

נסח הטאבו הוא המסמך המשפטי המרכזי בעסקה:

• מאשר את זהות בעל הזכויות (מוכר הדירה)
• מציג שעבודים, משכנתאות, או הערות אזהרה
• מגלה אם קיימות מגבלות על מכירת הנכס

אם אין רישום בטאבו (למשל, בפרויקטים ישנים), יש לבקש אישור זכויות מרמ"י או חברה משכנת.

בדיקת חובות ושעבודים – לא להסתמך רק על הטאבו

לעיתים יש משכנתאות או עיקולים שלא נרשמו בטאבו – ולכן חשוב לבדוק גם:

• רשם המשכונות
• לשכת ההוצאה לפועל

בדיקה זו מוודאת שאין חוב "רדום" שצץ רגע אחרי החתימה.

בדיקה פיזית של הדירה – לא לוותר

כמו שלא תקנה רכב בלי בדיקה – כך גם דירה.
יש להזמין מהנדס בדק בית שיבדוק:

• נזילות, רטיבויות, סדקים
• תשתיות חשמל ואינסטלציה
• חריגות בנייה או תוספות לא חוקיות

בדיקה כזו עשויה לחסוך עשרות אלפי שקלים ואכזבה קשה.

תשריט הדירה, תב"ע והצמדות – מי קנה מה ולמה?

תשריט הדירה והבית המשותף

חשוב לבדוק:

• האם החניה/מחסן אכן רשומים כהצמדות לדירה
• שהדירה תואמת את תיק הבניין והיתר הבנייה
• האם קיימות חריגות בנייה – שעלולות לגרור קנסות, צווים והריסות

תכנית בניין עיר (תב"ע)

בדיקה זו תחשוף את הפיתוח העתידי באזור:

• האם עתיד להיבנות מרכז מסחרי לידכם?
• או שמא מבני ציבור שעלולים להוריד את ערך הנכס?

מחיר, משכנתא ושיקולים אישיים

הערכת שווי הנכס

יש לוודא שהמחיר אינו גבוה או נמוך מדי – סימן אזהרה שעלול להכשיל קבלת משכנתא.
הבנק ממילא דורש שמאי – כדאי לדעת מראש מהי הערכתו.

אישור עקרוני למשכנתא

לפני שחותמים על כל מסמך – אפילו לא זיכרון דברים – חובה לבדוק שאכן תקבלו משכנתא.
חתימה מוקדמת ללא מימון מאושר עלולה להוביל לתשלום פיצוי מוסכם בגובה 10% מערך הדירה!

שיקולים אישיים

• מיקום הדירה, תחבורה, גנים ובתי ספר
• פוטנציאל השבחה עתידי
• התאמה לצרכים משפחתיים

חוזה המכר – לא משחק ילדים

זיכרון דברים – סכנה משפטית

מסמך פשוט עלול להיות מסמך מחייב. גם כתב יד על פתק נחשב הסכם לכל דבר.
מומלץ להימנע מכך ולפנות לעורך דין לפני כל חתימה.

לוח תשלומים – להתאים למציאות

• נהוג לשלם 10% במעמד החתימה, ו-10% עם המסירה
• תשלומים ביניים מותנים במועדים, רישום הערת אזהרה, סילוק משכנתא ועוד
• שיק בנקאי נפוץ במקדמה ובתשלום הסופי
• חייב להתאים ליכולת הכלכלית שלכם – אחרת תסתכנו באיחור ובפיצוי

דירה מקבלן לעומת דירה יד שנייה- מה ההבדל?

דירה מקבלן:

• הרוכש נהנה מהגנות בחוק המכר
• קיימת חובת ערבויות בנקאיות, לוחות זמנים מוגדרים, ופיצוי על איחור

דירה יד שנייה:

• אין הגנות מיוחדות – הקונה אחראי לבדוק הכל
• נוהגים על בסיס עיקרון "יזהר הקונה" (Caveat Emptor)
• נדרש ייצוג משפטי מקצועי שיבטיח את זכויותיכם

למה חשוב ליווי של עורך דין מקרקעין?

רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות והמורכבות שתבצעו.
ליווי משפטי מקצועי ימנע טעויות שעלולות לעלות ביוקר- ואף לסכן את הרכישה כולה.

עורך דין מקרקעין יוודא:

• שאין חריגות בנייה או חובות
• שהתשלומים בנויים נכון
• שחוזה המכר מגן עליכם
• שכל המסמכים נבדקו לעומק (ולא רק "עין בעין")

לתיאום פגישת ייעוץ עם עו"ד ללא התחייבות, נשמח לעמוד לרשותכם בטלפון שמספרו 9774* או באמצעות מערכת הפניות המקוונת באתר.