מאמר :כל מה שרצים לדעת על העברת נכס ללא תמורה (מתנה, ירושה או גירושין)

המדריך המלא למי שמקבל או מעביר נכס במתנה או במסגרת הליך משפטי

עסקאות מקרקעין הן לרוב עניינים מורכבים וכרוכים בתשלום מיסים משמעותיים. יחד עם זאת, ישנם מצבים בהם נכס עובר מבעלות אחת לאחרת ללא תמורה – כלומר, ללא תשלום כספי או תמורה שוות ערך. העברות אלו, המתרחשות לרוב במסגרת יחסים משפחתיים (מתנה, ירושה או גירושין), נהנות מהקלות ופטורים מיוחדים במס. אנו במשרד עוה"ד מרקמן טומשין ריכזנו עבורכם את כל מה שצריך לדעת על העברות נכסים ללא תמורה, צעד אחר צעד.

מהי העברה ללא תמורה?

1. מהי "העברת נכס ללא תמורה" מבחינה משפטית ומיסויית?

העברת נכס ללא תמורה היא פעולה משפטית שבה זכויות בנכס מקרקעין (דירה, מגרש, בית וכו') מועברות מאדם אחד לאחר, כאשר המקבל אינו משלם למעביר תמורה כספית או שוות כסף עבור ההעברה. המונח המקובל לכך הוא "עסקת מתנה" (למעט ירושה וגירושין, שמתייחסים למצבים ספציפיים). על פי חוק המתנה, התשכ"ח-1968, מתנה נגמרת בהקניית דבר המתנה למקבל. במקרקעין, הקנייה זו מושלמת ברישום הזכויות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) על שם מקבל המתנה. כל עוד הרישום לא הושלם, נותן המתנה יכול, בנסיבות מסוימות, לחזור בו ממנה.

מבחינה מיסויית, החוק רואה בעסקאות אלו עסקאות מקרקעין לכל דבר ועניין, אך הוא מעניק להן פטורים והקלות משמעותיות במס שבח ובמס רכישה, במיוחד כאשר מדובר בהעברה בין קרובים. הרציונל מאחורי ההקלות הוא לסייע במעבר הבין-דורי של נכסים משפחתיים ולמנוע מצב שבו הורים לא יוכלו לסייע כלכלית לילדיהם בגלל נטל מס כבד.

2. באילו מצבים עיקריים מתבצעת העברת נכס ללא תמורה?

ישנם שלושה מצבים מרכזיים בהם מתבצעת העברה ללא תמורה, שלכל אחד מהם כללים משפטיים ומיסויים שונים:

• מתנה בין קרובים (או לא קרובים): לדוגמה, הורה המעביר דירה לילדו או נכד, או אדם המעביר נכס לחבר קרוב. זהו המצב הנפוץ ביותר של "עסקת מתנה". חשוב לזכור: הפטור המלא ממס שבח והפחתת מס הרכישה ניתנים רק במקרה של העברה בין קרובים כפי שהוגדרו בחוק.
• העברה במסגרת גירושין: העברת זכויות בנכס משותף בין בני זוג מתגרשים, בהתאם להסכם גירושין שאושר בבית משפט לענייני משפחה או בבית הדין הרבני. זהו מצב מיוחד הנהנה מפטור מלא (שבח ורכישה) משום שהוא נחשב כפעולת איזון משאבים ולא כעסקת מכר.
• ירושה: העברת נכס ליורשים בהתאם לצו ירושה או צו קיום צוואה, לאחר פטירת בעל הנכס. זוהי אינה "עסקה" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, ולכן היא פטורה לחלוטין משני המיסים.

3. מי נחשב "קרוב משפחה" לצורך קבלת הפטורים במס?

הגדרת "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין היא קריטית לקבלת הפטורים המלאים. קרוב משפחה כולל: בן זוג, הורה, צאצא (ילד, נכד), בן זוג של צאצא (חתן או כלה), אח ואחות.

הרחבה והבהרה לגבי הגדרת קרוב: שימו לב שגם העברה בין אחים זכאית לפטור, אך רק אם הנכס המועבר התקבל על ידי המעביר בירושה או במתנה מהוריהם (של שני האחים). אם האח המעביר רכש את הנכס בכספו, העברה לאחיו תיחשב כמתנה לקרוב, אך הפטור ממס שבח לא יהיה מלא. בנוסף, העברה בין בני דודים או בין דוד לאחיין, כאמור, אינה נחשבת "קרוב" לצורך הפטור המלא, והמקבל ישלם מס רכישה בשיעור מופחת של שליש בלבד.

חלק 2: העברת נכס במתנה בין קרובים (הורה לילד)

4. האם על מתן דירה במתנה יש לשלם מס שבח?

לא. על נותן המתנה (לרוב ההורה) לא חל תשלום מס שבח בגין העברת הנכס ללא תמורה לקרוב. זהו פטור משמעותי מאוד, שכן מס שבח יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים. הפטור ניתן מכוח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.

דגש על אחריות מס עתידית: חשוב להבין כי למרות הפטור, הנתונים המקוריים של הנכס נשמרים. כלומר, לצורך חישוב מס שבח בעתיד (כאשר מקבל המתנה ימכור את הנכס), יום הרכישה המקורי ושווי הרכישה המקורי יהיו אלו של ההורה שהעניק את המתנה. נתון זה חשוב ביותר לתכנון מס עתידי.

5. האם על מקבל המתנה (הילד/נכד) חל תשלום מס רכישה?

כן, אך באופן מופחת. מקבל המתנה ישלם רק שליש ממס הרכישה שהיה משולם בעסקה רגילה, בכפוף לתנאים שנקבעו בחוק ולפי מדרגות המס העדכניות. הפטור חל על נכס שקיבל המקבל מקרובו. מדרגת מס רכישה זו היא קבועה והיא אינה משתנה בין אם זו דירה יחידה של המקבל ובין אם לאו. יש לזכור כי לצורך חישוב מס הרכישה, שווי הדירה בעסקת המתנה הוא שווי השוק שלה, כפי שמוצהר לרשויות המס.

6. האם יש "תקופת צינון" לאחר קבלת נכס במתנה?

בהחלט, וזהו סעיף קריטי. על מנת למנוע ניצול לרעה של הפטורים, החוק קובע תקופת "צינון" שבה מקבל הנכס אינו יכול למכור את הנכס ב"פטור מלא ממס שבח" בגין דירת מגורים מזכה, אלא אם התקיימה אחת מהאפשרויות הבאות:

• אם הנכס שימש למגורי המקבל: תקופת צינון של שנה אם המקבל נישא, או שלוש שנים אם אינו נשוי. תקופה זו נספרת מיום המגורים בנכס.
• אם הנכס לא שימש למגורי המקבל: תקופת צינון של ארבע שנים מיום קבלת הנכס. תקופה זו נספרת מיום רישום הנכס בטאבו על שם המקבל.

דוגמא להמחשה: אם הורה נתן דירה לילדו ב-2022 והילד לא גר בה, הילד יוכל למכור אותה בפטור מלא ממס שבח רק החל מ-2026. אם הוא ימכור אותה לפני כן, הוא יחויב במס שבח מלא. לכן, תכנון מועד המכירה של נכס שהתקבל במתנה הוא בעל חשיבות כלכלית מכרעת ודורש ליווי מקצועי.

7. מה צריך לכלול "הסכם מתנה" תקף?

כדי שהעברת הנכס תיחשב כמתנה לכל דבר ועניין, עליה להיות מעוגנת בהסכם כתוב (מכונה גם "הצהרת העברה ללא תמורה") שנערך על ידי עורך דין. ההסכם צריך לכלול: זיהוי מלא של המעביר והמקבל, תיאור מדויק של הנכס (כולל גוש, חלקה ותת-חלקה), הצהרת המעביר כי הוא מעביר את הזכויות ללא תמורה (מתנה גמורה, ללא תנאים או תשלומים נסתרים), והצהרת המקבל כי הוא מקבל את המתנה. נדרש גם אישור של עורך דין על חתימת הצדדים ותצהיר על העדר תמורה, וכן דיווח לרשויות המס בתוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם.

חלק 3: העברת נכס במסגרת גירושין

8. האם העברת נכס בין בני זוג מתגרשים פטורה ממס שבח ומס רכישה?

כן, פטור מלא. העברת זכויות בנכס במסגרת חלוקת רכוש בין בני זוג מתגרשים, המעוגנת בהסכם גירושין שאושר בבית משפט לענייני משפחה או בבית הדין הרבני, נהנית מפטור מלא מתשלום מס שבח ומס רכישה.

הרחבה על הרציונל והתנאים: הפטור ניתן מכוח סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי העברה זו אינה נחשבת "מכירה" כהגדרתה בחוק. הדבר נכון גם אם מדובר בבית שרשום כולו על שם אחד מבני הזוג, אך בן הזוג השני זכאי למחצית הזכויות מכוח חזקת השיתוף או הסכם ממון. התנאי המרכזי שאין לוותר עליו הוא אישור ההסכם על ידי ערכאה שיפוטית מוסמכת, שנותן לו תוקף של פסק דין.

9. מה קורה אם הזוג לא נשוי (ידועים בציבור)?

גם ידועים בציבור העוברים פירוד והחליטו על חלוקת נכסים ביניהם במסגרת "הסכם פרידה", יכולים ליהנות מפטור ממס, בתנאי שבית המשפט אישר את ההסכם או נתן לו תוקף של פסק דין. הפסיקה קבעה כי יש להשוות את מעמדם של ידועים בציבור לאלו הנשואים, לצורך מתן הפטור, כל עוד מדובר באיזון משאבים אמיתי הנגרם מפירוק התא המשפחתי. עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום חייב לוודא שההסכם נוסח ואושר באופן שיעמוד בדרישות הפטור של רשות המיסים.

10. האם חלה תקופת צינון על נכס שהתקבל במסגרת גירושין?

לא. בניגוד לנכס שהתקבל במתנה מהורה, נכס שהתקבל במסגרת חלוקת רכוש בגירושין אינו כפוף לתקופת הצינון. בן הזוג שקיבל את הנכס יכול למכור אותו באופן מיידי, ובתנאים מסוימים (כגון אם זו דירתו היחידה), הוא יוכל ליהנות מפטור מלא ממס שבח בעת המכירה.

חלק 4: העברת נכס בירושה

11. כיצד מועברים נכסים לאחר פטירה?

העברת נכסים לאחר פטירה נעשית באמצעות צו ירושה (אם המנוח לא הותיר צוואה) או צו קיום צוואה (אם המנוח הותיר צוואה). הבקשות להוצאת הצווים מוגשות לרשם לענייני ירושה. הצו הוא המסמך הרשמי המנחה את לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) כיצד לרשום את הזכויות על שם היורשים. הרישום בפועל דורש הגשת טפסים מתאימים ומקור הצו.

12. האם על העברת נכס בירושה חל תשלום מס שבח או מס רכישה?

לא, פטור מלא. העברת נכס בירושה פטורה באופן גורף מתשלום מס שבח ומס רכישה.

13. אם היורשים מכרו את הדירה שירשו – האם ישלמו מס שבח?

תלוי בנסיבות ובתנאי הפטור של המוריש. החוק קובע פטור ספציפי ליורשים (סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין). יורשים יכולים ליהנות מפטור מלא ממס שבח בעת מכירת הדירה המורשת, אם מתקיימים שלושה תנאים מצטברים:

1. הדירה הייתה דירת המגורים היחידה של המוריש ביום פטירתו.
2. לו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
3. הנכס מועבר ליורש שהוא בן זוגו, צאצאו או בן זוגו של צאצאו של המוריש.

אם תנאים אלו אינם מתקיימים, היורשים ישלמו מס שבח, אך שוב – יום הרכישה ושווי הרכישה לצורך החישוב יהיו אלו של המוריש המקורי. זהו יתרון עצום המאפשר חיסכון משמעותי במס, ולכן בדיקה מקדמית היא חיונית.

למה לא לוותר על ליווי עורך דין?

14. מדוע חייבים להיעזר בעורך דין במצבים של העברת נכס ללא תמורה?

למרות שמדובר בעסקאות המקבלות פטורים רבים, השימוש בעורך דין מקרקעין מומחה הוא חובה קריטית להשלמת התהליך באופן בטוח ונכון, ומניעת טעויות יקרות:

• תכנון מס מיטבי ומורכב: הליווי המשפטי מבטיח את מיצוי הפטורים המגיעים לכם ואת תכנון המס לטווח הארוך. לדוגמה, עורך הדין ידע כיצד לנסח את הדיווח לרשויות המס כדי להבטיח את הפטורים הנדרשים ויבחן את השלכות "תקופת הצינון" על המקבל. טעות בדיווח או בחישוב עלולה לגרור דרישות מס גבוהות ומיותרות.
• בדיקות מקדמיות וזיהוי סיכונים: לפני החתימה על הסכם מתנה, עורך הדין בודק את מצב הזכויות בטאבו, חברה משכנת או מנהל מקרקעי ישראל. הבדיקה כוללת איתור חובות (כגון חובות לוועדה המקומית או חובות ארנונה), עיקולים או הערות אזהרה המוטלות על הנכס. נכס הניתן במתנה אינו נקי אוטומטית מבעיות.
• הבטחת תוקף משפטי ורישום: עורך הדין מנסח את הסכם המתנה התקף (כולל תצהירי העדר תמורה) ומוודא שההסכם בגירושין אושר על ידי בית משפט. לאחר מכן, הוא מלווה את כל הליכי הרישום מול רשויות המס ולשכת רישום המקרקעין (הטאבו) עד לרישום הסופי של הזכויות על שם מקבל הנכס. ללא רישום בטאבו, ההעברה אינה מושלמת מבחינה קניינית.
• מניעת חזרה מהמתנה: בחוק המתנה יש סעיפים המאפשרים לנותן המתנה לחזור בו. עורך הדין מבטיח שהמסמכים ינוסחו בצורה שתקנה למקבל המתנה הגנה מרבית, לרוב באמצעות חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר, שימנע את חזרת נותן המתנה ברוב המקרים.