הערת אזהרה במקרקעין: למה זה חשוב, איך זה עובד ומה צריך לדעת לפני החתימה

רכישת דירה או כל נכס מקרקעין אחר היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחיים.
אחד הצעדים החשובים להגנה על הקונה הוא רישום הערת אזהרה בטאבו- רישום שמתריע לכל גורם צד שלישי כי קיימת התחייבות לבצע עסקה בנכס.

הערת אזהרה, בהגדרתה, היא הערה הנרשמת בפנקסי המקרקעין והיא מעידה על התחייבות בכתב מצידם של בעל המקרקעין/בעל הזכויות במקרקעין לבצע עסקאות במקרקעין מסוימים או להימנע מלבצע בהם עסקאות. במאמר זה אנו נעסוק בהרחבה במונח 'הערת אזהרה' ולרבות בהיבטיו המשפטיים.

הערות אזהרה הן התחייבות בכתב הנרשמת במרשם המקרקעין, והיא מתייחסת להתחייבותם של בעלי המקרקעין\בעלי הזכויות במקרקעין לבצע עסקאות במקרקעין ספציפיים או להימנע מכך.

דוגמא רלוונטית:
בעל דירה עורך חוזה עם קונה ומתחייב בפניו כי הדירה תעבור על שמו.

המשמעות:
הקונה יכול לפנות אל מרשם המקרקעין ולרשום הערת אזהרה כי קיימת כלפיו התחייבות של העברת הדירה. על זאת חשוב להוסיף, כי לאחר שנרשמת הערת אזהרה אחת לא ניתן לרשום הערת אזהרה אחרת (אלא רק במידה וההערה הקודמת נמחקת או תחת התניות מסוימות שבהן נדון בהמשך).

בקשות לרישום הערות אזהרה מוגשות ע"י בעלי מקרקעין או ע"י בעלי הזכות בהם (הקונים, השוכרים או בעלי המשכנתא). לבקשת הרישום יש לצרף מסמך התחייבות כמו הסכם, ייפוי כוח או כל מסמך התחייבות אחר (בהקשר זה יש לציין, כי ניתן להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה גם כאשר מדובר במסמך זיכרון דברים או בהסכמי אופציה).

כל מי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה הוא אינו בעל הזכות על המקרקעין ולכן אי אפשר לרשום לגביו הערות אזהרה הנוגעות להתחייבותו כלפי צד שלישי.

 דוגמא רלוונטית:
 אדם שרכש דירה ומכר אותה לאחר עוד לפני שהיא נרשמה על שמו.

המשמעות:
 לא ניתן לרשום הערות אזהרה עבור העסקה השנייה, אלא אם כן קיימת הסכמה מפורשת לכך מצידם של הבעלים הרשומים.

כיצד מתבצע רישום של הערת אזהרה?

רישומן של הערות אזהרה מתבצע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) במסמך מיוחד אשר נקרא "טופס בקשה לרישום הערת אזהרה". הערת האזהרה צריכה להיות חתומה ע"י שני צדדים (לפחות) בעסקה, ואליהן מצטרפת חתימתו של עו"ד אשר מאמת את תוקף המסמך. עבור רישום ההערה קיימת אגרה חד פעמית של 125 שקלים + אגרת בקשה כללית של 27 שקלים. אגרות אלו ונוספות הן חלק בלתי נפרד מתהליך הרישום, בין אם מדובר בהערה הנרשמת לטובתו של בנק מממן, ובין אם מדובר בהערה הנרשמת לטובתו/ם של בעל/י הזכויות במקרקעין.

במרבית המקרים, בקשה לרישום הערת אזהרה תיחתם על ידי הצדדים הרלוונטיים לעסקה, ובנוסף יידרש אימות חתימה של עורך דין. יחד עם זאת, קיימים מצבים שבהם ניתן לבצע את הרישום גם ללא חתימה של כל הצדדים. למשל, כאשר הרישום מבוצע מכוח ייפוי כוח בלתי חוזר, במסגרת רישום משכנתא או בהתאם להסכמות מוקדמות בין בעלי הזכויות. לכן, חשוב לבדוק בכל מקרה את הנסיבות הספציפיות ואת דרישות לשכת רישום המקרקעין.

האגרות הקיימות לרישום הערות אזהרה:

• אגרה חד-פעמית: 125 ש"ח
• אגרת בקשה כללית: 27 ש"ח

האגרות מעודכנות מעת לעת, ויש לבדוק את התעריפים העדכניים.

האגרות חלות הן על הערה לטובת בנק מממן והן על הערה הנרשמת לטובת בעלי זכות פרטיים.

סוגי הערות אזהרה העיקריים

• התחייבות לביצוע עסקה לפי סעיף 126
• התחייבות להימנעות מביצוע עסקה לפי סעיף 126
• הערת אזהרה לרישום משכנתא לפי סעיף 126
• ביטול הערת אזהרה לפי סעיף 126

עסקאות סותרות

עסקה סותרת היא עסקה השוללת או פוגעת בזכויותיהם של מי שנרשמה לטובתם הערת אזהרה. הקביעה בחוק אומרת כי לא ניתן לבצע עסקאות סותרות במקרקעין שיש לגביהם הערות אזהרה קיימות.

דוגמא רלוונטית:
הערות אזהרה נרשמות לטובתו של קונה א' שרכש דירה.

המשמעות:
לא ניתן לרשום זכויות בעלות לטובתו של קונה ב' ולא ניתן לרשום לגביו משכנתא או שכירות כיוון שזה בהכרח יפגע בזכויותיו של קונה א'.

בניגוד לדוגמא הנ"ל, כאשר דירה מושכרת לאדם מסוים והוא רושם הערת אזהרה בגין השכירות, אין כל מניעה למכור את הדירה ולבצע העברת בעלות בטאבו, כיוון שהעברת זכות הבעלות אינה גורעת מזכויות השכירות.

מקרים שבהם ניתן לרשום הערות אזהרה חדשות הסותרות הערות קיימות:

• כאשר הזכאי להערת האזהרה מסכים לרישום העסקה הסותרת
• מכוח צו של בית משפט
• כאשר יש צורך להתריע על התחייבות אחרת של בעל המקרקעין
• כאשר בעל המקרקעין ביצע עסקה סותרת ויש צורך להגן על צד שלישי

עסקאות נוגדות

עפ"י סעיף 9 לחוק המקרקעין, במידה ובעל נכס מתחייב כלפי קונה א' לבצע עסקת מקרקעין והוא מתחייב בנוסף כלפי קונה ב' לבצע עסקה נוגדת – זכותו של קונה א' תהיה עדיפה. יחד עם זה, במידה וקונה ב' פעל בתום לב, בתמורה וביצע השלמת קניין (רישום העסקה בטאבו) תוכל להינתן לו עדיפות וזאת, רק במידה וקונה א' לא רשם הערת אזהרה לטובתו.

הטלת עיקול לאחר רישומה של הערת אזהרה

עפ"י סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, כל מי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה יהיה מוגן מפני עיקולים, תהליכי פשיטת רגל או כינוס נכסים של בעל המקרקעין/בעל הזכות במקרקעין. ולכן, במידה ואין אפשרות לרשום הערות אזהרה, יש לדרוש מבעל המקרקעין/בעל הזכות במקרקעין ביטחונות אחרים כמו ערבות בנקאית למשל.

על אף המצוין לעיל, יש מקרים מסוימים בהם עשויה להינתן עדיפות כלפי בעל זכות במקרקעין גם אם לא נרשמה לגביו הערת אזהרה. להלן דוגמא רלוונטית לכך מן הפסיקה:

בעל ואישה חתמו ביניהם על הסכם גירושין הכולל חלק ממוני בהתאם ל- 'חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג – 1973'.  עפ"י ההסכם, הבעל התחייב כי יעביר על שם אשתו נכס הרשום על שמו. למרות התחייבותו המוצהרת בכתב, המקרקעין לא עבר על שם אשתו וגם לא נרשמה הערת אזהרה המעידה על זכויותיה. במרכזו של הדיון המשפטי עמדו באותה העת:

1)     'בנק אוצר החייל' אשר הגיש תביעה כספית והטיל עיקול על המקרקעין כנגד הבעל בגין חוב שנוצר (לטענתו) עוד לפני החתימה על הסכם הגירושין.

 2)     האישה- שרצתה למכור את הנכס ולא יכלה לעשות זאת בגלל העיקול שהוטל על המקרקעין.

ביהמ"ש המחוזי אשר הכריע בעניין פסק כי זכותה של האישה על המקרקעין גוברת על זכותו של הבנק מכוח העיקול. לאחר הגשת ערער ע"י הבנק, ההכרעה הסופית הגיע לפתחו של ביהמ"ש העליון. ובדומה לערכאה המחוזית, גם הוא קבע כי יש לתת לאישה (בעלת הזכות למקרקעין עפ"י הסכם הממון) עדיפות על פני הבנק הנושה.

עומדים בפני חתימה על עסקת מקרקעין?

 צוות המשפטנים המנוסה של משרדנו ידאג להעניק לכם את כל הייעוץ והליווי המשפטיים הנדרשים בכדי שתוכלו להשלים את העסקה בראש שקט ו- בהצלחה מלאה!

צוות המשרד כאן על מנת לדאוג שתקבלו את מה שמגיע לכם נשמח לענות ולסייע- השאירו פרטים באתר או חייגו 8332* 

שאלות נפוצות (FAQ)

מה זה הערת אזהרה בטאבו?
הערת אזהרה היא רישום בפנקסי המקרקעין שמתריע כי קיימת התחייבות לבצע או להימנע מביצוע עסקה בנכס. ההערה מגינה על הצד שלטובתו היא נרשמה.

מה ההבדל בין רישום הערת אזהרה לבין רישום בעלות?
רישום הערות אזהרה אין מקנות בעלות, הוא רק מציין התחייבות.
רישום בעלות הוא העברת הזכות הקניינית בפועל על שם הבעלים.

כמה עולה רישום הערת אזהרה?
העלות כוללת אגרות מדינה (המתעדכנות מעת לעת) ושכר טרחת עורך דין בהתאם לסוג העסקה. יש לבדוק את מחירון האגרות העדכני.

כמה זמן לוקח לרשום הערת אזהרה בטאבו?
בדרך כלל זמן קצר יחסית,  אך תלוי בעומס, בצורת ההגשה (מקוונת או פרונטלית) ובתקינות המסמכים.

האם אפשר לרשום הערת אזהרה בלי עורך דין?
תיאורטית כן, אך מדובר בהליך משפטי רגיש. ברוב המקרים מומלץ ליווי של עורך דין מקרקעין.

איך מבטלים או מוחקים הערת אזהרה?
בהסכמת הצד שלטובתו נרשמה ההערה, מכוח פסק דין או עם ביטול העסקה שבגינה נרשמה ההערה.

יש הערת אזהרה על הדירה שאני רוצה לקנות, מה עושים?
לא תמיד זה מונע רכישה, אך דורש בדיקה משפטית מדויקת. לעיתים ניתן להסדיר את ההערה כחלק מהעסקה החדשה.