חוזי בנייה

הצעד הראשון בדרך לתחילתו של פרויקט בנייה, הוא חתימה על חוזה בנייה ייעודי מול הקבלן הראשי האחראי על ביצוען של עבודות הבנייה. לצד החתימה על החוזה, יש צורך בהמצאתם של היתרי הבנייה המתאימים אשר יאפשרו להתחיל בתהליך הבנייה בפועל.

לפני שחותמים על חוזה הבנייה, יש מספר היבטים שחובה להתייחס אליהם ולוודא כי הם מהווים חלק מן ההתקשרות:

• התחייבות לתקופת אחריות בת 7 שנים, שבמסגרתה הקבלן יידרש להגיע אחת לשנה ולבצע ביקורת על עבודת הבנייה שביצע.
• התחייבות ל- אחריות מלאה על ביצוע עבודות ע"י קבלנו משנה (כולל ערבויות לזמני התחלה וסיום של עבודות הבנייה, לרבות התחייבות לשלם קנסות וחיובים נלווים במקרים של חריגות מלוח הזמנים).
• התחייבות לבצע פינוי פסולת בסיום עבודות הבנייה.

*מומלץ לבסס את סעיפי החוזה מול עו"ד מקרקעין מומחה, ולוודא כי כל אישורי הבנייה (לרבות היתרי הבנייה הנדרשים לצורך תחילת עבודת הבנייה) אכן קיימים.

מה הם היתרי בנייה?
היתר בנייה, כשמו הוא, הוא אסמכתא המעניקה אישור לביצוע עבודות הבנייה. היתרי הבנייה מאושרים ע"י הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, ואי אפשר להתחיל בלעדיהם את תהליך העבודה בפועל (הקמה/או הריסה של בניינים, בניית תוספות, ביצוע שינויים חיצוניים או פנימיים בבניין קיים וכיוצ"ב). בכדי לקבל את היתר הבנייה, הבעלים של השטח נדרש להוכיח את בעלותו ולהגיש תוכנית מקדימה לוועדת התכנון והבנייה הרלוונטית.

הגדרות ה"קבלן" ו- "מזמין העבודה" בחוזה הבנייה:

1)     הקבלן הוא האדם המתחייב כלפי מזמין עבודת הבנייה לבנות עבורו תוצר מסוים. למזמין העבודה אין שליטה על ניהול זמנו של הקבלן (אך הקבלן אמור להתחייב בפני מזמין העבודה על ביצוע וסיום העבודה במועד מסוים/מועד סביר כמקובל).

2)     מעמדו הבסיסי של הקבלן אינו מוגדר כמעמד בסיסי של עובד. זה נובע מתוך העובדה שהוא מתחייב לבנות תוצר בזמנים מוסכמים והוא אינו מקבל על כך שכר שעתי.

3)     התחייבותו של מזמין העבודה כלפי הקבלן היא לשלם לו שכר עבור ביצוע עבודות הבנייה. חוזה הבנייה מגדיר ומסדיר את המחויבות הזו.

4)     תשלום עבור החומרים הנדרשים לבנייה יכול להתבצע בעת הזמנתם או בשלב שבו מסתיים תהליך הבנייה.

5)     ניתן לקבוע בחוזה הבנייה כי יוטלו קנסות על הקבלן במקרה של עיכובים הנוצרים בתהליך העבודה.

6)     כחלק מתנאי החוזה, מזמין העבודה יכול להחליט על ביצועם של מהלכי פיקוח. את זכות הפיקוח רצוי להגדיר עפ"י שלושת המרכיבים הבאים:

• איסוף ראיות מהשטח בכדי לוודא כי הקבלן לא גרם לנזקים ולליקויי בנייה כלשהם.
• פיקוח שמטרתו היא למנוע ליקויים שתוצאותיהם יצריכו תיקון.
• פיקוח מעקב והטלת קנסות על מנת למנוע מראש אי עמידה בביצוע עבודות הבנייה.

חוזי בנייה – הגדרות כלליות

הסעיף הראשון ב- 'חוק הקבלנות, התשל"ד – 1974 קובע כי "חוזה קבלנות הוא חוזה לעשיית מלאכה או למתן שירות בשכר כשהקבלן אינו עובדו של המזמין". משמעותה של המחויבות בחוזה הזה, היא שמזמין העבודה מתחייב לשלם לקבלן את שכרו בגין העבודה שהוא עצמו מתחייב על ביצועה.

ככלל, ישנם סוגים שונים של חוזי קבלנות כאשר המטרה היא לאפשר לשני הצדדים בחוזה (המזמין והקבלן) לקבוע הסכמים בצורה חופשית (כל עוד הסעיפים  בהסכם הם חוקיים, מוסריים ואינם נוגדים את תקנות הציבור).

פעמים רבות נקבע ע"י בתי המשפט, כי יש צורך בהכנסת שינויים בתוכנם של חוזי הבנייה, באופן המקטין או מגדיל את היקפי העבודה עד לרמה מסוימת, כאשר התמורה אינה משתנה והקבלן לא יהיה רשאי לדרוש תוספות תשלום. ההתייחסות הנ"ל נוגעת למקרים שונים בהם לא ניתן היה לצפות מראש כי יהיה צורך בהכנסתם של שינויים כאלה ואחרים (עיקרון "תום הלב").

במקרים בהם קיים חוב מצידו של מזמין העבודה, הקבלן יהיה רשאי לעכב את עבודות הבנייה. סעיף 5 ב- 'חוק חוזה הקבלנות' קובע כי "לקבלן תאה זכות עיכבון על נכס שמסר לו המזמין לביצוע מלאכתו או למתן שירותו, כדי תשלום הסכומים המגיעים לו מן המזמין עקב עסקת הקבלנות". כלומר, התנאי הבסיסי לזכות העיכבון היא שהסכומים המגיעים לקבלן מן המזמין קשורים באופן ישיר לעסקת הקבלנות עצמה.

חשוב להוסיף, כי ניתן לבצע התנאה על זכות העיכבון ולמנוע את מימושה ע"י הקבלן מכוחו של סעיף 8 (א) ל- 'חוק חוזה הקבלנות'. עפ"י הסעיף הנ"ל, הוראות החוק הנוגעות לזכות העיכבון אינן תחולנה כאשר משתמעת כוונה אחרת מן ההסכם אשר נחתם בפועל בין הקבלן למזמין העבודה.

עומדים בפני חתימה על חוזה בנייה?

צוות המשפטנים המנוסה של משרדנו יוכל לסייע לכם לבחון את החוזה לעומקו, ולוודא כי זכויותיכם בו תהיינה מעוגנות עפ"י החוק!

נשמח לענות ולסייע- השאירו פרטים באתר או חייגו 8332*