מה הם בתים משותפים?

עפ"י 'חוק המקרקעין', תשכ"ט-1969, בתים משותפים הם בתים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים, והם כוללים לפחות שתי דירות הנמצאות בבעלות נפרדת. מעבר לכך, בבתים אלו קיים רכוש משותף אשר לפי סעיף 52 ב- 'חוק המקרקעין', הוא מוגדר ככל מה שלא רשום כ- "דירה": השטח שעליו נבנה הבניין, המעלית, הגג, חדרי המדרגות המקלטים, מתקני ההסקה, ארונות החשמל והמים ועוד. מבחינת החוק, על הרכוש המשותף בבתים המשותפים לא חלים דיני שיתוף רגילים. במקומם ישנם הסדרים מיוחדים, שמטרתם היא לאפשר רכישת בעלות במקרקעין, תוך כוונון התנהגותם של הדיירים ובעלי הדירות במסגרת תפקודם בבית המשותף.

אופי התנהלותם של הבתים המשותפים כפוף להחלטות ה- "אסיפה הכללית של הדיירים" ובהתאם להנחיות ב- 'תקנון הבית המשותף'.

אסיפת הדיירים הכללית בבתים המשותפים

אסיפת הדיירים הכללית בבית המשותף אחראית בין היתר על קביעת דרכי הניהול של הרכוש המשותף בבניין. באסיפה נדרשת השתתפותם של לפחות מחצית מבעלי הדירות בבניין (או של מיופי כוח מטעמם) וכל החלטה אשר תתקבל במסגרת האסיפה, תהיה רלוונטית ומחייבת עבור כל הדיירים. לכל אחת מן הדירות בבית המשותף קיימת זכות הצבעה אחת בלבד (גם במידה ובאחת הדירות יש יותר מבעלים אחד). מי ששוכר דירה בבית משותף לא יורשה להשתתף באסיפת הדיירים, אלא אם יקבל ייפוי כוח בכתב מן הבעלים של הדירה.

האסיפה הכללית אמורה להתכנס לפחות אחת לשנה, והיא דנה בין היתר בנושאים הבאים:

–  קביעת דרכי הניהול של הרכוש המשותף בבניין.

–  קביעה של הוצאות הכרוכות בניהולו של הרכוש המשותף.

–  בחירת יושב ראש לוועד בית.

–  נושאים חשבונות.

–  הסדרתם של נושאים שונים הקשורים ברכוש המשותף.

בכדי לכנס את האסיפה הכללית, יש צורך למסור הודעה על מועד קיומה – עד 4 ימים מראש. במידה והוחלט על מסירת ההודעה באמצעות תליית מודעה, יש לתלות אותה במקום מספיק בולט כגון מעלית, חדר מדרגות, או לוח מודעות בכניסה לבניין וזאת, עד 5 ימים לפני המועד שבו נקבע לקיים את האסיפה. בנוסף, ההודעה על קיום האסיפה צריכה לכלול את כלל הנושאים שיידונו בה

כללים לקיומן של הצבעות באסיפה הכללית

–   לכל בעל דירה יש זכות להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע באופן עצמאי או באמצעות מיופה כוח.

–   בעל דירה אשר החליט על מינוי מיופה כוח שייצג אותו באסיפה הכללית, יצטרך להעביר לידיו כתב מינוי שהוא עצמו חתום עליו.

–  ההצבעות באסיפה הכללית מתבצעות באמצעות הרמת יד, ולכל דירה יהיה כאמור קול אחד בלבד (גם במידה והדירה שייכת למספר בעלים במשותף).

–  ההצבעה יכולה להתקיים בצורה חשאית באמצעות קלפה, וזאת במידה ורבע מבעלי הדירות אשר משתתפים באסיפה מעוניינים בכך.

–  במצב של שוויון קולות, מי שרשאי להכריע בעניין ההצבעה הוא ראש האסיפה.

אופן קבלת ההחלטות באסיפה (שלושה סוגים של רוב)

קבלת ההחלטות, ככלל, מוכרעת על פי הרוב. יחד עם זה, יש להבדיל בקיומם של שלושה סוגי רוב, כאשר כל אחד מהם מתקשר לסוגים שונים של החלטות:

רוב רגיל – ראשית כל, החלטות המתקבלות ברוב רגיל הן החלטות הנוגעות בעיקר לניהול הרכוש המשותף ולאופי השימוש בו: צביעה בבניין, החלפת תיבות דואר, ביצוע שינויים במועדי הפעלתה של מערכת ההסקה ועוד (כולל ההחלטה על בחירתם של חברי הוועד בבניין). הרוב הרגיל מורכב מכל בעלי הדירות אשר הגיעו לאסיפה הכללית או ממיופי הכוח שהם החליט למנות מטעמם.

רוב מיוחד – החלטות המתקבלות ברוב מיוחד קשורות בין היתר להכנסת שינויים ב- 'תקנון הבית המשותף' (דורש רוב של 66% מקולותיהם של בעלי הדירות), הוספת מעלית לבניין (דורש רוב של 66% מקולותיהם של בעלי הדירות), הוספת ספק גז (דורש רוב של 51% מקולותיהם של בעלי הדירות) ולביצוע שינויים ברכוש המשותף (דורש רוב של 75% מקולותיהם של בעלי הדירות).

רוב מוחלט – החלטות המתקבלות ברוב מוחלט (ע"י 100% מבעלי הדירות/מיופי הכוח מטעמם המשתתפים באסיפה) הן החלטות בעלות השלכות משמעותיות הנוגעות בין היתר לזכויות קנייניות. בהקשר זה, הקביעה בחוק אומרת כי אין להכניס כל שינוי בתקנון הזכויות של בעלי הדירות ו/או להטיל עליהם אילו שהם חובות או תשלומים, אלא רק במידה והם נתנו את הסכמתם לכך. בנוסף, החוק מוסיף כי אין לקבוע הצמדה של אי אילו חלקים מן הרכוש המשותף לדירה כזו או אחרת ללא הסכמתם של כל בעלי הדירות בבניין.

חוץ מאסיפת הדיירים הכללית, וועד הבית רשאי לקבוע אסיפה כללית 'שלא מן המניין' במידה והוא מאמין כי יש בכך צורך. אחת הסיבות הנפוצות לכך היא חברי וועד אשר נאלצים לסיים את תפקידם. כאשר לפחות שליש מבעלי הדירות יהיו מעוניינים באסיפה 'שלא מן המניין', וועד הבית יצטרך לדאוג לקיומה בתוך 14 יום.

'תקנון הבית המשותף'

עפ"י סעיף 61 במסגרת 'חוק המקרקעין', בתים משותפים ינוהלו על פי תקנון מיוחד אשר מגדיר ומסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם. תקנון הבית המשותף ייקבע במקביל לרישומו של הבית בטאבו. עפ"י הקביעה בחוק, על בעלי הדירות בבתים המשותפים יחולו הוראות של "תקנון מצוי", אלא אם כן הם ניסחו הוראות ספציפיות תחת מה שנקרא "תקנון מוסכם".

הערת ביניים

בטרם רכישת דירה בבית משותף מומלץ לבדוק האם קיים לגביו איזשהו תקנון מיוחד. את המידע הנ"ל ניתן לבדוק בלשכת רישום המקרקעין שבו הבית המשותף רשום.

'תקנון מצוי'

התקנון המצוי הוא תקנון מחייב עפ"י 'חוק המקרקעין', והוראותיו תחלנה על בעלי בבתים המשותפים אך ורק במידה אם אין בידם "תקנון מסוכם" שהם ניסחו בעצמם.

בין היתר, ניתן למצוא בתקנון המצוי הוראות אשר מתייחסות אל:

1)     תהליך מינויים של חברי וועד הבית.

2)     אסיפות הדיירים הכלליות.

3)     אחזקת הרכוש המשותף בבניין.

4)     ניהול חשבון בנק.

5)     השתתפותם של הדיירים בהוצאות הנדרשות לצורך החזקת הרכוש המשותף.

6)     ביצוע תיקונים.

'תקנון מוסכם'
התקנון המוסכם הוא תקנון המנוסח ע"י בעלי הדירות, והוראותיו יכולות להחליף את ההוראות אשר מופיעות במסגרת התקנון המצוי. קביעתו של התקנון המוסכם/הכנסת שינויים בהוראותיו הקיימות, תתאפשרנה לאחר הסכמתם של רוב בעלי הדירות אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

האופציה לנסח תקנון מוסכם תהיה כפופה להתניות הבאות:

1)     התקנון המוסכם אינו פוגע בזכויותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף.

2)     התקנון המוסכם אינו קובע לבעלי הדירות חובות/תשלומים שהם אינם מסכימים להם או כאלו שאינם קבועים בחוק.

3)     התקנון המוסכם אינו קובע הצמדה של רכוש  משותף לדירה מסוימת (אלא אם ניתנה לכך הסכמה של כל בעלי הדירות).

במקרה של סכסוך בין בעלי הדירות על אי אילו מן הנושאים המופיעים בתקנון המשותף (ובכלל), עומדת לכל אחד מהם (ולחברי וועד הבית) הזכות להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין (יש להגיש את התביעה ללשכת המפקח הרלוונטית בהתאם למחוז שבו נמצא הבית המשותף).

תהליך הגשת התביעה למפקח על רישום המקרקעין:

–  התביעה תוגש כאשר היא מודפסת על גבי צד אחד בלבד בכל הדפים.

–  כותרתו של מסמך התביעה תהיה "כתב תביעה" וימלאו בו הפרטים כדלקמן:

• פרטיו של התובע – מספר תעודת זהות, כתובת מלאה, מספר טלפון וציון מען למשלוחים מכתבים.
• פרטיו של הנתבע – שם, מספר תעודת זהות וכתובת מלאה.
• תיאור מתומצת של הבית המשותף שבו התגלע הסכסוך.
• פרטי הבית השותף – כתובת הבית, מספר גוף וחלקה, מספר המבנים הקיימים בבית, מספרי הדירות בכל מבנה וציון מספר הכניסות.
• ציון העובדות שעליהן מבסס התובע את טענותיו.
• במקרה של תביעות כספיות – יש לצרף פירוט מלא של הסכומים הנתבעים ולסווגם עפ"י סוגי הוצאות וחודשים (כולל פירוט חלקו היחסי של הנתבע בכל אחת מן ההוצאות).
• העלאת נימוקים משפטיים של התובע.
• במידה ומדובר בתביעה המבוססת על התקנון המוסכם למשל, יש לצרף את התקנון אל כתב התביעה.
• כתב התביעה מוכרח להיות חתום ע"י התובע (במקרה והתובע הוא וועד הבית, אז חברי הוועד יהיו אלה אשר יידרשו לחתום).
• את התביעה יש להגיש בשני עותקים ולספק עותקים נוספים עבור כל אחד מן הנתבעים.

הגשת כתב הגנה מצדו של הנתבע:

• נתבעים הנדרשים בהזמנתם לדין להגיש כתב הגנה, יוכלו לעשות זאת עד למועד ההזמנה.
• את כתב ההגנה יש להגיש בשני עותקים ולספק עותקים נוספים עבור כל אחד מהתובעים.
• מסמך כתב ההגנה צריך לשאת את הכותרת "כתב הגנה" והוא יודפס על גבי צד אחד בכל הדפים.
• יש לציין בכתב ההגנה מען למשלוח מסמכים.
• הערה כללית: כל טענה בכתב התביעה אשר אינה מוכחשת בכתב ההגנה, תיחשב בהכרח כטענה שהנתבע מודה בה.

חשוב לציין, כי במידה ומי מבעלי הדירות  (או חברי וועד הבית) יתנגדו להחלטותיו של מפקח הרישום על המקרקעין, תעמוד להם הזכות להגיש ערער לביהמ"ש המחוזי. על זאת אנו מבקשים להוסיף, כי מומלץ לפנות לעורך דין מומחה המטפל בהגשת תביעות בתחום המקרקעין.

לצוות המשפטנים שלנו ב- "מרקמן את טומשין" יש ידע וניסיון של עשרות בשנים, בין היתר, גם בטיפול בסוגיות מורכבות הקשורות לתחום המקרקעין.