המדריך המקיף לרישום בטאבו

רישום בטאבו (רישום בלשכת רישום המקרקעין), הוא אחת מן הפעולות המהותיות והחשובות ביותר שיש לבצע כחלק מתהליך רכישתו של נכס מסוים. כך למשל, בהתייחס לרכישת דירה, יש לוודא בשלב הראשון כי היא כבר רשומה בטאבו וכי היא רשומה על שמו של בעל/מוכר הדירה. בנוסף, יש לוודא מה בדיוק הדירה כוללת (כמו השטח, שימוש בשטח וכי קיים לגביה תב"ע). ככלל, הטאבו מהווה בדיקה ראשונית ומטרתו הוא לוודא מעל הכול כי אתם רוכשים את הנכס שאתם מצפים לרכוש (למשל- שאתם רוכשים דירה ולא מחסן חלילה, או קונים דירה עם חריגות בנייה חמורות). יחד עם זאת, חשוב לציין כי הטאבו הוא אינו תעודת ביטוח. לעיתים ישנן בעיות ברישום, אך ישנן גם דרכים שונות בהן ניתן להתגבר על הבעיות הללו. אנו נחזור ונדון על כך בהרחבה בהמשך.

באיזה שלב מתבצע הרישום בטאבו?

רישום זכויות הבעלות בטאבו אמור להתבצע לאחר העברת החזקה מידיו של המוכר לידיו של הקונה (כלומר, לאחר שהקונה שילם על הנכס). חשוב לציין כי בחלק גדול מן המקרים, אין בידיו של המוכר את כלל האישורים הנדרשים לצורך ביצוע העברת זכויות לקונה – כאשר זה משלם את כל יתרת תמורתו. בין היתר, מדובר באישורים כמו אישור מס שבח אשר מעיד על תשלום מס שבח ו/או על קבלת פטור ממנו ואישור היטל השבחה המעיד על תשלום חובות לרשויות המקומיות. הוצאת אישור מס שבח הוא תהליך שעשוי לקחת בין חודש למספר חודשים, כאשר הדבר תלוי בסוג העסקה וברמת העומס במשרדי המיסוי באזור שבו נמצא הנכס. בנוגע לאישורי העירייה, מדובר בזמן המתנה שבין שבועיים למספר חודשים, והדבר כמובן תלוי ברשות המקומית שבתחומיה נמצא הנכס.

כפי שציינו קודם לכן, הטאבו מהווה קודם כל בדיקה ראשונית שמטרתה היא לוודא כי אתם לא רוכשים "חתול בשק" (או יותר נכון דירה שהיא מחסן) ובנוסף, ניתן לוודא באמצעות הטאבו כי זהות הבעלים של הנכס היא אכן הבעלות האמיתית.

את נוסח הטאבו ניתן למצוא ולהוריד גם באינטרנט, וחשוב לשים לב כי הוא כולל את הפרטים הבאים: מספר גוש, חלקה ומספר תת חלקה. את הנתונים לגבי הפרטים הללו אתם צריכים לקבל ממוכר הנכס, וניתן לאמת אותם באתרי לשכות הטאבו ומול הרשויות המקומיות. בצורה כזו, תוכלו לוודא כי כתובת הדירה ונתוני הגוש, החלקה ותת החלקה – הם תואמים.

חשוב לדעת כי ישנם מספר נסחי טאבו:

• נוסח מרוכז: נוסח הטאבו המרוכז הוא נוסח המפרט את מידע הרישום הנוגע לכל בעלי הדירות הקיימים בבניין המשותף (בניין המכיל לפחות כמה דירות אשר לכל אחת מהן יש בעלים נפרדים, ולכל הבעלים יחד קיים רכוש משותף).
• נוסח רגיל: נוסח הטאבו הרגיל הוא נוסח המפרט את מידע הרישום הנוגע לדירה אחת ספציפית.
• נוסח היסטורי: נוסח הטאבו ההיסטורי הוא נוסח המפרט את מידע הרישום באופן כרונולוגי. הוא מציג את פרטי שרשרת הבעלות של דירה אחת ספציפית מאז רישומה לראשונה בטאבו – ואילך.

בחלקו העליון של נוסח הטאבו מופיע "מספר גוש", "חלקה" ו- "תת חלקה". יש לשים לב כי ישנם מקומות שבהם אין "תת חלקה". הסיבה לכך היא שיכול להיות כי הבניין עצמו אינו רשום כבית משותף בטאבו. בהתאמה לכך, הדירה שאתם מעוניינים לרכוש לא תופיע בטאבו כזכות בעלות או כחכירה. למרות זאת, זה עדיין לא אומר שלא תוכלו לרכוש את הדירה, אך יהיה עליכם לקבל אישור על זכויות גם מ- "רשות מקרקעי ישראל" או מהחברה המשכנת שבנתה את הבניין והייתה אחראית על רישום הדירות שבו בטאבו.

בהמשך הנוסח, מתחת לפרטי "מספר הגוש", ה- "חלקה" ו- "תת החלקה", מופיע תיאור הנכס/סוג הנכס: האם מדובר בדירה, בית פרטי, מבנה מסחרי, מחסן וכיוצ"ב. בנוסף, אמורים להיות מצוינים פרטים נוספים כמו קומה, שטח וחלקים משותפים (אם ישנם). בהמשך, ישנה שורת בעלות עפ"י שם ותעודת זהות. כאן יש לשים לב באיזה אופן רשום המוכר – האם כבעלים בדירה או כחוכר? משמעות החכירה היא קבלת זכות בעלות למשך 49 או 99 שנים (לעיתים מדובר בסוג מסוים של בעלות, אך לא בכל המצבים). עוד יופיעו בנוסח הטאבו פרטים הנוגעים להצמדות לנכס (המהווים בדרך כלל חלק מן הרכוש המשותף): מחסן, גינה או חניה אשר הוצמדו בטאבו לדירה ספציפית.

באילו מסמכים יש לנו צורך בכדי שנוכל לבצע העברת זכויות בטאבו?

ראשית יש לומר, כי ביצוע הרישום בטאבו ייעשה ע"י עורך דינו של הקונה באמצעות המסמכים הרלוונטיים המועברים אליו ע"י עורך דינו של המוכר. להלן רשימת המסמכים הנדרשים:

–  בקשה לביצוע רישום מקרקעין (טאבו) החתומה על ידי המוכר.

–  שטרי מכר החתומים על ידי שני הצדדים (הקונה והמוכר).

–  מסמכי ייפוי כוח (במקרה ובו המסמכים נחתמו עפ"י ייפוי כוח).

–  אישור מס רכישה בטאבו.

–  אישור מס שבח + אישור עירייה בתוקף.

–  בקשה לרישום מקרקעין ושטרי משכנתא (במידה ונלקחה הלוואת משכנתא לצורך מימון הרכישה).

–  צילומי תעודות של הקונה ושל המוכר.

לאחר הגשתם של כלל המסמכים הנדרשים, תהליך רישום הזכויות יתבצע בד"כ בתוך מספר ימים. לאחר ביצוע רישום הזכויות לטובתו של הקונה, שטרות המכר החתומים ע"י לשכת המקרקעין יוחזרו לעורך דינו. אם רשומה על הנכס משכנתא, לשכת רישום המקרקעין תדאג לשלוח עותקים נוספים של שטרי משכנתא החתומים על ידה (יש לדאוג ולהמציא עותק משטרי המשכנתא ולהעבירו אל הבנק אשר העניק אותה).

היזהרו מ- "הערות אזהרה"

היבט חשוב במיוחד שיש להתייחס אליו, הוא כל מה שקשור להערות אזהרה. הערת אזהרה, כשמה היא, היא הערה המזהירה רוכשים פוטנציאליים על כניסה להתחייבות לביצוע עסקה על נכס. את הערת האזהרה רושמים בנוסח הטאבו, וחשוב שתוודאו כי לא קיימת הערת אזהרה קודמת אשר עלולה לטרפד לכם את עסקת הרכישה. דאגו כמובן להוסיף הערת אזהרה לטובתכם בכדי שתוכלו לקבל התחייבות לביצוע עסקה (הערת האזהרה תוכל להעניק לכם ביטחון כי לא ייעשו שינויים ברישומו של הנכס).

חוץ מהערות האזהרה, נוסח הטאבו עשוי להכיל הערות נוספות כמו "הערת מעבר" – שהיא זכות למעבר בשטחי הדירה/מבנה, הערה הנוגעת להעברה לזרים – כלומר, שלא ניתן למכור את הנכס לתושבי חוץ וכו'. בנוסף, בנוסח הטאבו יופיעו רישומים הקשורים במשכנתא, שיעבוד ו/או צווי עיקול.

עפ"י חוק המקרקעין, עסקאות של רכישת דירה חייבות להיות מנוסחות בכתב (בחוזה) ולא בעל פה. לאחר ששני הצדדים חתמו על הסכם הרכישה בטאבו, יש לדאוג להוספתה של הערת האזהרה לטובתו של הקונה (עפ"י רוב, הערת האזהרה תירשם בתוך 2 ימי עסקים).

רישום זכויות על נכס יכול להתבצע בשלושה אופנים מרכזיים:

• זכות בעלות: רישום זכויות בטאבו כבעלים של הנכס/דירה.
• זכות חכירה: קבלת זכות חכירה מ-"רשות מקרקעי ישראל" (בדרך כלל לתקופה של 49 שנים או 99 שנים). זכות החכירה יכולה להיות רשומה גם בטאבו וגם ב-"רשות מקרקעי ישראל".
• זכות שכירות: רישום זכויות בטאבו לתקופה של למעלה מ- 5 שנים המאפשר לבצע שימוש בנכס/דירה בפרק הזמן אשר הוגדר בחוזה.

בהמשך לנושא "הערות האזהרה", אנו מבקשים לחזור ולהדגיש בפניכם עד כמה זה חשוב לבדוק כי אין הערת אזהרה קודמת ועד כמה זה חשוב לרשום הערת אזהרה לאחר החתימה על הסכם הרכישה. בהקשר זה, סעיף 9 ב- 'חוק המקרקעין' קובע, כי:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה".

משמעותו של דבר הוא שאי רישומה של הערת אזהרה עלול בהכרח להיות בעוכריכם ולפגוע באפשרות שלכם להשלים את עסקת הרכישה. יתרה מזאת, יש לבסס את הערת האזהרה כתנאי בסיס לביצוע העסקה – ללא הערת אזהרה, לא יועבר התשלום לרכישת הנכס.

בפסיקה שהתקבלה בשנים האחרונות, התייחס ביהמ"ש העליון לנושא "הערות האזהרה" תוך שהוא מעניק להן חשיבות ראשונה במעלה.

ואלו הם פרטי המקרה:
לפני כ-40 שנה, היו מוכר ורוכש אשר ביצעו עסקת מקרקעין על שטח מסוים. הרוכש שקנה את הקרקע, לא דאג להוסיף הערת אזהרה בטאבו. זמן מה לאחר פטירתם של המוכר והרוכש, בתו של המוכר מכרה את הקרקע (היא עצמה לא ידעה על קיומה של העסקה המקורית). האדם שלו היא מכרה את הקרקע, דאג להוסיף הערת אזהרה. במקרה זה, בית המשפט קבע כי הרוכש הראשון איבד את זכויותיו על הקרקע מפני שלא דאג לרשום הערת אזהרה. משמעות הדבר היא שהערת האזהרה יכולה להבטיח למעשה את אי מכירת הנכס, והיא אף מקנה עדיפות במקרים חריגים שבו הנכס נמכר פעמיים.

עפ"י הקביעה בחוק, בעלות על מקרקעין תועבר לידיו של הרוכש רק כאשר הנכס יירשם על שמו בטאבו. עד לאותה נקודה, כל מה שיהיה בידיו של הרוכש זו התחייבות חוזית – ולא בעלות בפועל.

האם הרישום בטאבו הוא מספיק דיו בכדי לבצע עסקת רכישה?

רישום בטאבו הוא ללא ספק עניין מהותי ומרכזי, אך הוא אינו מהווה תעודת ביטוח לכך שאין לכם ממה לדאוג. במקרים מסוימים, הרישום הקיים בטאבו לא בהכרח מעיד על תקינותם של נתוני הדירה בפועל. כך למשל, יכול להיווצר מצב שבו חדרי מגורים רשומים בהיתר הבנייה כמחסנים, חניות או חדרי כביסה ואילו בנוסח הטאבו הם רשומים כחלק מן הדירה. במקרים אחרים לדוגמא, יכולה להיות קומת עמודים אשר נסגרה בניגוד להיתר הבנייה, ובטאבו היא תהיה רשומה כמועדון דיירים או כדירה. ומה לגבי קומות מגורים המופיעות בטאבו אשר אינן מופיעות בהיתר הבנייה?

חוסר ההתאמה הזה יכול להתקיים בין היתר הבנייה לרישום בטאבו, או בין הרישום בטאבו למה שקיים (או לא קיים) בשטח. על כל מקרה, כדאי (ואף מומלץ) לבצע בדיקות נוספות כמו בחינתם של התשריט (מפת ה- "תוכנית בניין עיר") והיתר הבנייה של הנכס/הדירה. מצבי חוסר ההתאמה הללו עשויים להערים עליכם קשיים משמעותיים במידה ותרצו למכור נכס שכבר שייך לכם או לרכוש נכס באמצעות לקיחת משכנתא (הבנק עלול לסרב לכך).

זה יכול אולי להישמע מעט מפתיע, אך קיימים מקרים רבים למדי בהם קיים חוסר התאמה בין רישום  הקיים בטאבו לבין הרישום הקיים בהיתר הבנייה (או בין הרישום הקיים בטאבו לבין המצב הקיים בנכס). את מרבית המקרים אגב, אנו פוגשים בבתים הפרטיים, דירות הקרקע ובדירות הממוקמות בקומות העליונות. לכן, עליכם כרוכשים לבצע את כל הבדיקות הנדרשות הללו בכדי לדעת באופן ודאי מה בדיוק אתם קונים. ובכדי שתוכלו להימנע מראש מלעשות טעויות, אנו ממליצים לכם להתייעץ עם עורך דין מנוסה ומומחה העוסק בתחום המקרקעין.

עומדים לרכוש נכס?

אנו במשרד עורכי הדין מרקמן טומשין ושות', מטפלים בין היתר בסוגיות משפטיות מורכבות הנוגעות לתחום המקרקעין (לרבות במקרים של רישום מקרקעין בטאבו). עם צוות המשפטנים המקצועי של משרדנו, היו בטוחים כי זכויותיכם ימוצו במלואן!