מינהל מקרקעי ישראל

"מינהל מקרקעי ישראל" הוא גוף אשר הוקם בשנת 1960, ושעד סוף פברואר בשנת 2013 היה אחראי על ניהולן של רוב הקרקעות בישראל. מינהל מקרקעי ישראל הוקם מכוחו של חוק 'מינהל מקרקעי ישראל', בהתאם לחקיקה בכנסת אשר הורתה על הקמתו. המטרה הייתה לדאוג כי יהיה גוף אשר יהיה אחראי על ניהול ההאדמות אשר היו מצויות בידיהן של ממשלת ישראל, רשות הפיתוח ושל הקרן הקיימת לישראל (קק"ל).

בשנת 2013, כאמור, מינהל מקרקעי ישראל פורק ובמקומו הוקמה "רשות מקרקעי ישראל" (Israel Land Authority).

ניהול, מדיניות והתוקף החוקי של "רשות מקרקעי ישראל"

מדיניותה של רשות מקרקעי ישראל נקבעת בהתאם להחלטותיה של 'מועצת מקרקעי ישראל', אשר הוקמה עפ"י חוק 'רשות מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960'. נכון להיום, העומד בראש מועצת מקרקעי ישראל הוא שר האוצר, כאשר חברי המועצה הם מנכ"לים מטעמם של משרדי הממשלה ונציגים של הקרן הקיימת לישראל (קק"ל). מועצה זו מתכנסת כמה פעמים במהלך השנה בכדי לדון בנושאים שונים הנוגעים למדיניות המקרקעין של המדינה. העומד בראשה של "רשות מקרקעי ישראל" נקרא מנהל הרמ"י (או 'מנהל רשות מקרקעי ישראל'), אשר צריך להגיש לידיה של המועצה דין וחשבון על התנהלותה ופעילותה של רשות המקרקעין.

מנהל הרמ"י ממונה על ידי ראש הממשלה ושריו לתקופת כהונה בת חמש שנים. כל עובדיה של רשות המקרקעין נחשבים לעובדי מדינה. מנהל הרשות צריך לפעול בשיתוף פעולה ביחד עם 'הנהלת הרמ"י', אשר תפקידיה המרכזיים הם:

• לייעץ בתחומי פעילות שונים.
• קביעת קווים מנחים ליישום מדיניותה של רשות מקרקעי ישראל.
• תכנון פעילויות.
• ניסוחי נהלים והוראות השעה.
• מתן הנחיות למנהלי יחידות ברמ"י, כולל הדרכה לצורך יישומן של החלטות, נהלים והוראות.

עיקרי מדיניותה של "רשות מקרקעי ישראל" נקבעים מתוך כוחם של חוקים, תקנות ואמנה אחת:

• חוק יסוד: 'מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960': חוק זה קובע כי הבעלות על מקרקעי ישראל לא תוכל לעבור לידיים אחרות באמצעות מכר או דרכים אחרות, למעט במקרים חריגים הקבועים ב- 'חוק מקרקעי ישראל – התש"ך 1960'.

• חוק 'רשות מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960': החוק אשר על פיו הוקם בשנת 1960 'מינהל מקרקעי ישראל' ובהמשך "רשות מקרקעי ישראל".
• תקנות מקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל – 1969: סדרת תקנות אשר עוסקת בניהול וברישום ש זכויות במקרקעין.
• אמנה בין ממשלת ישראל לקרן קיימת לישראל, התשכ"ב – 1961: אמנה מיוחדת הקובעת כי ניהול אדמותיה של המדינה, רשות הפיתוח ושל הקרן הקיימת לישראל תרוכזנה כולן בידיה של המדינה. עפ"י מה שנקבע באמנה, הממשלה הייתה אחראית על הקמתו של מינהל מיוחד שתפקידו הוא לנהל את האדמות (כאמור, "מינהל מקרקעי ישראל"). קביעה נוספת שקיימת באמנה היא העיקרון של מסירת קרקעות רק ע"י חכירה ולא באמצעות העברת בעלות.

התייחסות החוק לבקשת רכישת זכויות על בעלות במקרקעין

במסגרת הרפורמה ב- 2013 של הפיכת "מינהל מקרקעי ישראל" ל- "רשות מקרקעי ישראל", יצאה קביעה מיוחדת כי בעלי זכויות במקרקעין בייעוד מגורים ותעסוקה במגזר העירוני, יוכלו לרכוש זכויות של בעלות מלאה ובלעדית במקרקעין.

דגשים חשובים:

• חוכרים הרוכשים בעלות במקרקעין יכולים להירשם כבעלים בלשכת רישום המקרקעין (ה-"טאבו") רק לאחר ביצוע רישום 'פרצלציה' (חלוקה מחדש של חלקת אדמה המשותפת למספר בעלים) או לאחר ביצוע רישום של 'בית משותף' (בניין עם כמה דירות שלכל אחת מהן יש בעלים נפרדים ורכוש משותף שהם חולקים).

• לאחר ביצוע רכישת הבעלות ורישומה, הבעלים רשאים לפנות אל לשכת רישום המקרקעין  או אל הוועדות המקומיות לצורך ביצוע פעולות במקרקעין וזאת, ללא כל צורך באישור או בהסכמה ישירה של הרמ"י ומבלי להידרש לשלם תשלום כלשהו בגין אותן פעולות במקרקעין (למשל- ביצוע העברת זכויות או תוספות בנייה).

• עבור מקרקעין שאינם רשומים/אינם ניתנים לרישום בלשכת המקרקעין או במקרקעין בבעלות קרן קיימת לישראל, ישנה האפשרות לרכוש "חכירה משודרגת" המעניקה הטבות הקיימות בזכות לבעלות (לא כולל האפשרות להירשם כבעלים ולהעביר זכויות על נכס ללא אישורה של רשות המקרקעין).

• "מועצת מקרקעי ישראל" היא הגורם האחראי לקבוע באילו מקרים ניתן לרכוש בעלות מקרקעין בתמורה ובאילו מקרים ניתן להעניקה ללא תמורה.
• מנהלת הרמ"י (כאמור- "רשות מקרקעי ישראל") יכולה להתנות העברות בעלות במגבלות מסוימות, ולרבות להטיל תנאים והגבלות על הקניית זכויות או התחייבויות הקניה מידיהם של חוכר או כל אדם אחר אשר היו בעל זכויות על נכס מסוים.
• קבלת בעלות על מקרקעין היא איננה חובה אלא זכות. החוכר שטח קרקע יכול להמשיך ולהישאר בעל זכויות חכירה מבלי להפוך לבעלים. יחד עם זה, הוא ימשיך להזדקק לשירותיה ולאישוריה של רמ"י בכל פעם שהוא יירצה לבצע פעולה במקרקעין.

על אף הרפורמה הגדולה ב-2013 עם הפיכתו של "מינהל מקרקעי ישראל" ל- "רשות מקרקעי ישראל", חשוב לזכור כי תחום המקרקעין הוא מן התחומים המשפטיים המורכבים ביותר ועל כן, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין מומחה אשר מטפל בין היתר במקרים כגון:

–  ייצוג אגודות שיתופיות ויחידים בתביעות מול רשות מקרקעי ישראל.

– ייצוג משפטי במקרים של מחלוקות כספיות סביב נושאים כמו דמי היתר, דמי הסכמה, דמי מכירה והיוון.

–  ייצוג משפטי של מושבים בתביעות אשר עוסקות בקבלת הכרה על זכויות היסטוריות בקרקעות השייכות למינהל ולקרן קיימת לישראל.

–  ייצוג משפטי בנושא של קבלת היתרי בנייה.

– טיפול בחוזי חכירה.

–  תביעות הקשורות בשימושים חורגים ובבניות ללא היתר.

– ועוד..

אנו במשרד עורכי הדין "מרקמן את טומשין", מעניקים בין היתר שירותי ייעוץ והכוונה משפטיים מקיפים  בכל מה שקשור לסוגיות משפטיות הנוגעות לתחום המקרקעין.

נשמח לענות ולסייע- השאירו פרטים באתר או חייגו 8332*