קבוצות רכישה -מה חשוב לדעת וממה רצוי להיזהר?

קבוצת רכישה (או Acquisition Group)היא התארגנות של אנשים פרטיים המתגבשים תחת המטרה המשותפת – להקים מבנה מגורים ללא תלות ביזם. משמעות הדבר היא שקבוצת הרכישה יכולה להוזיל את מחירי הדירות בעד 20% משוויין המקביל אילו היו נרכשות בצורה ישירה מקבלן. במאמר זה אנו נעסוק בהיבטים המשפטיים הנוגעים לקבוצות רכישה, נשווה בין היתרונות והחסרונות שבהצטרפות לקבוצות שכאלה ולבסוף, נסביר לכם גם ממה כדאי לכם מאוד להיזהר.

אחד המאפיינים הבולטים של תחום המקרקעין בארץ הוא המחסור הניכר בעתודות קרקע פנויות. לצד זאת, יש לציין כמובן את העלייה המשמעותית במחירי דירות המגורים המקשה מאוד על היכולת לרכוש דירה. מתוך כך, הלכה והתפתחה תופעה מעניינת בשוק הנדל"ן הישראלי; כזו המאפשרת לבצע רכישות מקרקעין בצורה קצת שונה ממה שמקובל בדרך כלל.

הרעיון הוא להקים קבוצות רכישה, כאשר יחידים המתגבשים יחדיו מייצרים כוח קנייה משמעותי במטרה לרכוש קרקע שעליה יוקמו מבני מגורים (לעיתים רחוקות אגב, קבוצות הרכישה מתגבשות לשם הקמתם של בנייני משרדים). אחד מן היתרונות הגדולים והבולטים ביותר הנובעים ממסגרתן של קבוצות הרכישה, הוא היכולת לייצר חיסכון משמעותי – לרבות במיסוי רכישה ומע"מ (בכדי ליהנות מן ההטבות הנ"ל, החברים בקבוצת הרכישה חייבים להיות אנשים פרטיים ולא חברות רשומות, תאגידים, עמותות וכו').

ברמת העיקרון, האנשים המאוגדים תחת קבוצות הרכישה אינם מוגדרים כישות משפטית אלא כאוסף יחידים אשר בחרו לכרות אחד עם השני "הסכם שיתוף". במסגרתו של הסכם זה, הפרטים בקבוצת הרכישה מסדירים ביניהם את יחסיהם המשפטיים כמי שמעוניינים לרכוש יחדיו קרקע ולבנות עליה במשותף בניין ויחידות מגורים. אנו נוסיף להרחיב על כך בהמשך.

בהתייחס לנקודה שהועלתה קודם לכן, החיסכון במס הרכישה על הקרקע תהיה מותנית בביצוען של שתי עסקאות נפרדות אשר אינן תלויות זו בזו. העסקה הראשונה הינה עסקת רכישה של הקרקע, והעסקה השנייה היא הזמנת שירותי בנייה.

על מנת לקיים הפרדה אמיתית ובלתי מלאכותית של העסקאות, חשוב להקפיד על כך שלא תתקיים זיקה בין "ראש קבוצת הרכישה", מוכר/י הקרקע והיזם/קבלן המבצעים בנייה עבור חברי קבוצת הרכישה. במידה ותתקיים זיקה בין אי אלו מהגורמים שציינו לעיל, הרי שרשויות המס עשויות לראות בכך כעסקת רכישה של דירה מוגמרת אשר תחויב בתשלומי מס רכישה ולא רק בגין מרכיב הקרקע לבדו.

קניית דירות מגורים במסגרתן של קבוצות רכישה, יכולה לאפשר לחברי קבוצת הרכישה לקנות דירה במחירים משתלמים יותר (בהפרשים הנעים בין 10%-20% פחות מאשר במצב בו היו רוכשים דירה מקבלן שלא באמצעות קבוצת הרכישה).

בסופו של תהליך הבנייה, כל אחד מחברי קבוצת הרכישה יזכה לקבל בעלות אישית על אחת מדירות הבניין. במסגרת תהליך התכנון והבנייה, חברי קבוצת הרכישה הם אלו הדואגים להזמין  באופן פרטי את כלל שירותי הייעוץ, התכנון והבנייה. עפ"י רוב, כאשר מדובר בניהול פרויקטים עבור קבוצות רכישה, תהליך הניהול יתבצע ע"י חברת ניהול פרויקטים מקצועית כאשר עליה תשגיח וועדה מיוחדת המורכבת מ- 3 עד 5 נציגים מטעמה של קבוצת הרכישה.

חשוב לשים לב כי קבוצות רכישה הן בסופו של דבר מיזם עסקי. וכמו בכל מיזם עסקי, גם ההחלטה להצטרף לקבוצת רכישה כזו או אחרת תהיה כרוכה בלקיחת סיכונים. שני הגורמים המשפיעים והחשובים ביותר במיזם הזה הם חברי קבוצת הרכישה והיזם/קבלן אשר אחראים על ניהול וביצוע הפרויקט.

בראש ובראשונה, מארגן קבוצת הרכישה צריך להיות אדם מקצועי, אחראי, אמין ומנוסה. את הקבלן המבצע לא בוחרים מראש, אלא רק לאחר ששלבי ההרשמה לקבוצת הרכישה ורכישת הקרקע בפועל מסתיימים. המטרה כמובן היא לוודא כי הקבלן שיקבל לידיו את הטיפול בפרויקט ידאג לעשות זאת בצורה המקצועית ביותר, תוך שהוא עומד בסטנדרט הבנייה, בתקציב ובלוחות הזמנים הנדרשים.

 נסקור כעת את היתרונות והחסרונות השונים הנובעים מהצטרפות לקבוצת רכישה ייעודית:

 הסכם השיתוף

פרויקטים של קבוצות רכישה הם פרויקטים המורכבים ממשתתפים ומגורמים רבים, כאשר לכל אחד מהם יש חלק פעיל ומשמעותי בתהליך קידומם. ביניהם ניתן למנות את בעלי הקרקע, מארגני וחברי קבוצת הרכישה ואת בעלי המקצוע השונים כמו האדריכל, יועץ המס, עו"ד, המפקח, הקבלן ועוד.

בין חלק משמעותי מן הגורמים הנ"ל, מתגבשים הסכמים משפטיים עקרוניים המהווים עבורם את "קורת הגג המשפטית" אשר תחתיה הם מנהלים את יחסיהם זה עם זה. באופן טבעי, הסכמים משפטיים אלו ישפיעו רבות על הצלחתו של פרויקט קבוצת הרכישה. בנוסף, הם מאפשרים לחברי הקבוצה להתמודד עם קשיים ובעיות שונות אשר עלולות לצוץ במהלך הפרויקט (למשל- מצב שבו אחד החברים בקבוצה נקלע לקשיים כלכליים).

כהמשך לדברים, אחד מן ההסכמים החשובים ביותר נקרא "הסכם השיתוף" והוא כולל בתוכו את חתימתם של כל חברי קבוצת הרכישה. הסכם זה מכיל כללים מקיפים וברורים הנוגעים להסדרת יחסיהם הפנימיים של חברי הקבוצה, ולהסדרת יחסיהם עם צדדים שלישיים. מי שאחראים על ניסוחו של הסכם השיתוף, צריכים לדאוג לכך כי הוא יכלול את כל נקודות הכשל הפוטנציאליות אשר עלולות לצוץ במסגרת פרויקט הרכישה.

להלן רשימה של נקודות המפתח אשר חייבות להיכלל בהסכם השיתוף:

• מטרת הסכם השיתוף:

הסכם השיתוף חייב לכלול במפורש את תכלית ההתארגנות המשותפת ולציין כי בכוונתה של קבוצת הרכישה לבצע רכישה של קרקע למטרת בנייה. בתוך כך, יש להתייחס באופן ספציפי אל הקרקע שאותה מתכוונת הקבוצה לרכוש ולציין בין היתר:

 –   סטאטוס משפטי של הקרקע.

 –   סטאטוס תכנוני של הקרקע.

 –   האם בכוונת קבוצת הרכישה לבצע פעולות שונות בקרקע כמו בקשת הקלות, בקשת היתר לשימוש חריג, פינוי דיירים מוגנים, הריסת מבנים קיימים ועוד…

• רישומם והגדרתם של כל אחד מן הגורמים המעורבים בפרויקט הרכישה:

כל אחד מחברי קבוצת הרכישה מוכרח להיות מוכר כישות עצמאית וכחלק מישות קבוצתית. חשוב לקבוע את מעמדם של ראש קבוצת הרכישה ואת מעמדו הקבלן אשר יהיה אחראי על ביצוע הפרויקט. בנוסף, יש לקבוע ולציין את זהותו של הבנק המלווה בעסקה ולהגדיר את סמכויותיו הנלוות (נרחיב על כך בהמשך). ולבסוף, יש לקבוע ולהגדיר את תפקידם של כל בעלי המקצוע והיועצים בקבוצה: עורך דין, מפקח, אדריכל, שמאי, יועץ מס וכו'.

• אופן חלוקת היחידות:

אחד הנושאים המרכזיים המוכרחים להיכלל בהסכם השיתוף, הוא אופן חלוקת הנכסים שייבנו בין חברי קבוצת הרכישה. בהקשר זה, רצוי כי הסכם השיתוף יכיל טבלת איזון מיוחדת הנערכת ע"י שמאי מוסמך. המטרה היא שלאחר הוצאתו של היתר הבנייה, כאשר יהיה ברור באופן סופי מה הולך להיבנות על הקרקע, יוכלו חברי הקבוצה להתחשבן דרך "תשלומי איזון", תוך דיווח על כך לרשויות מיסוי המקרקעין כמתחייב עפ"י החוק.

• ניהול קבוצת הרכישה:

הסכמי השיתוף של קבוצות הרכישה חייבים לכלול בתוכם התייחסות הנוגעת לגופים המנהלים אותן (למשל- ציונם של אסיפה כללית או נציגות מיוחדת ואת הדרך שבה הן מקבלות את החלטותיהן, לרבות את האופן שבו הן בוחרות וממנות את חבריהן).

• סכסוכים, הפרות וסנקציות:

מטרת העל של חברי קבוצת הרכישה היא להצליח ולהשלים את הפרויקט המשותף באופן היעיל והמהיר ביותר. בכדי להבטיח זאת, חשוב להוסיף סעיפים קונקרטיים בהסכם השיתוף אשר מתייחסים באופן פרטני לנושאים של יישוב סכסוכים והטלת סנקציות במקרה של הפרת הסכם. כך למשל, ניתן למנוע מחברי הקבוצה את להטיל מניעה המעכב את תהליך הבנייה. כמו כן, הסכם השיתוף יאפשר לכפות על חבר מכירה מלאה של זכויותיו, ועל העברת הזכויות לרוכש אחר אשר ירצה להיכנס לקבוצה.

הבנק המלווה בפרויקט הרכישה

הבנק המלווה בפרויקט הרכישה הוא מן הגורמים החשובים והמכריעים ביותר בו. הצעד הראשון הוא להשיג את ההון הנדרש בכדי לקדם את פרויקט הרכישה. לשם כך, חברי הקבוצה, באמצעות הגופים שדרכם הם פועלים, פונים למספר בנקים בכדי לבחון היכן הכי ישתלם להם לקחת הלוואה למימון הפרויקט שלהם.

כל אחד מחברי קבוצת הרכישה יידרש להגיע לבנק ולהציג את יכולותיו הכלכליות. בהמשך התהליך, לכל אחד מחברי הקבוצה ייפתח חשבון ייעודי שבו הוא יכול להפקיד כספים דרך הלוואה או הון עצמי.

מהרגע שהבנק נתן את אישורו לעסקה, משמעות הדבר היא שהוא יכול לערוב לאחד מחברי הקבוצה כאשר זה אינו מצליח לעמוד בהתחייבויותיו הכלכליות (הבנק רשאי למכור את דירתו של אותו חבר ולפרוע בכך את חובו האישי. וזאת כמובן, מבלי לפגוע בקידום הפרויקט כולו).

ממה יש להיזהר כאשר מדובר בקבוצות רכישה?

1) זהותו של מארגן קבוצת הרכישה: בראש ובראשונה, יש לוודא כי העומד בראש קבוצת הרכישה הוא אדם בעל רמת מסוגלות גבוהה. בין היתר, חשוב לבדוק מה הוא הרקע האישי שלו, האם הוא הקים קבוצות רכישה בעבר והאם הוא הצליח לעמוד בהתחייבויותיו כלפי הקבוצה (האם מחיר הדירה המובטח לא השתנה בהתאם לאומדן? האם הדירה נמסרה במועד? ועוד…). חשוב לזכור כי המשמעות של להיות חבר בקבוצת רכישה היא להיות למעשה יזם עצמאי. לכן, על העומד בראש קבוצת הרכישה מוטלת האחריות הרבה ביותר על הפרויקט, לרבות על נושאים כגון: ארגון חברי הקבוצה, חתימה על מסמכים, ניהול כספים בצורה שקופה, אחריות על תהליכי תכנון, אחריות על הוצאת היתרי בנייה ועוד.

 2) המצב התכנוני של הקרקע:
בחינת מצבה התכנוני של הקרקע הוא מן ההיבטים החשובים ביותר הקשורים בקבוצות רכישה. ניתן לבדוק את המצב התכנוני של הקרקע דרך אתר הוועדה המקומית שבו היא נמצאת. בתוך כך, רצוי לשקול היטב כניסה לקבוצות רכישה כאשר הקרקע המיועדת היא קרקע חקלאית. עפ"י רוב, תהליך הפיכתה של הקרקע החקלאית לקרקע שניתן להשתמש בה כדי להקים מבני מגורים (שינוי ייעוד), הוא תהליך שעשוי לקחת שנים רבות.

3) העברת כספי רוכשים לחשבון נאמנות:
בכדי למנוע מצב שכספכם ירד (חלילה) לטמיון, חשוב שתדאגו להפקיד את כספי הרכישה אך ורק בחשבון נאמנות ייעודי אשר נפתח ע"י עורך דין מנוסה, מוסמך ומקצועי העוסק בתחום המקרקעין (בהקשר זה, אנו מציעים לכם לעיין בסדרת הכתבות מ- "גלובס" אשר עוסקת בפרשת "אור סיטי נדל"ן").

כהמשך לסעיף האחרון, אנו מבקשים להדגיש את גודל החשיבות שבהתייעצות מול עורך דין מומחה העוסק בתחום המקרקעין. במקרה הזה, תפקידו של עו"ד הפועל בשמן של קבוצות הרכישה, הוא לדאוג לאינטרסים של כל חברי הקבוצה, תוך וידוא ומתן תשומת לב יתרה לכך שזכויותיהם נותרות מעוגנות עפ"י חוק.

עומדים להקים קבוצת רכישה?

 צוות עורכי הדין המנוסים של משרדנו ידאג לספק לכם את כל הייעוץ וההכוונה המשפטית הנדרשים, לנסח עבורכם בצורה מקצועית את מסמך "הסכם השיתוף", ולהעניק לכם ייצוג משפטי מקיף אל מול כלל הגורמים הקשורים לקבוצת הרכישה שלכם: אדריכלים, מפקחים, קבלנים וכיוצ"ב.