נסיון תמונה
    צור קשר
    דלג על צור קשר
    *
    checked

    מה הוא מיסוי מקרקעין?

    מיסוי מקרקעין הוא אחד מן התחומים המורכבים ביותר בעולמות הכלכלה והמשפט, כאשר בשנים האחרונות אנו עדים לשינויים רבים שמתרחשים בו – בעיקר בכל הנוגע לחישוב 'מס השבח' במכירת מקרקעין ולמתן פטורים והקלות שונות במקרים מיוחדים. במאמר זה אנו נעסוק בהרחבה בהגדרות החוק הקשורות במיסוי מקרקעין.

     

    'חוק מיסוי המקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, חל על כל אדם או תאגיד אשר מוכרים זכות על איזשהו מקרקעין בישראל (חנויות, דירת מגורים, משרד, מוסך, מגרש חקלאי וכו'). מטרת החוק היא למסות את השבח האמיתי ("הרווח") הנגזר ממכירת המקרקעין. מס זה מוגדר בחוק כ- 'מס שבח מקרקעין' והוא מתייחס להטלת מס על הרווח שנוצר כתוצאה ממכירת המקרקעין. סעיף 6 (ב) ב-'חוק מיסוי המקרקעין קובע כי "שבח" הוא הרווח שנוצר מההפרש שבין "שווי המכירה" ב-"יום המכירה" לבין "שווי הרכישה ב-"יום הרכישה".

     

     

    כיצד מחושב מס השבח?

     

    בכדי לחשב את מס השבח, יש להכניס ולשקלל בטבלה את נתוני "שווי המכירה", "יום המכירה", "שווי הרכישה" ו-"יום הרכישה" ולהוסיף להם את שיעורי הניכויים והתוספות הכוללים את כלל ההוצאות מ-"יום הרכישה" ועד ל-"יום המכירה". לאחר הכנסתם של כלל הנתונים הנ"ל, יש למיין אותם לפי סדר כרונולוגי ולבצע חשבון פשוט אשר נותן לנו את הנתון של השבח הריאלי (כפי שצוין לעיל- הרווח שנוצר מההפרש שבין "שווי המכירה" ב-"יום המכירה" לבין "שווי הרכישה ב-"יום הרכישה" וזאת, בתוספת כלל התשלומים אשר שולמו מ"יום הרכישה" ועד "יום המכירה").

     

     

    הגדרות החוק ל"מקרקעין" ול"זכות במקרקעין"

     

    סעיף 1 במסגרת 'חוק מיסוי המקרקעין', מגדיר "מקרקעין" כ- "קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים, המחוברים לקרקע חיבור של קבע". לכך מתווספת הגדרתו של 'חוק המקרקעין' הקובע כי "מקרקעין הם כל הבנוי והנטוע עליה (הקרקע), וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה".

     

    מה שנכלל הלכה למעשה במבחן 'חוק מיסוי המקרקעין' הוא כל מה שנמצא בצמידות פיסית אל הקרקע: בתים, מבני קבע, מטעים/עצים וכו'. יחד עם זאת, ביהמ"ש העליון קבע כי כל "דבר" המחובר אל קירותיו של נכס מקרקעין, יהווה בפועל חלק מן הנכס כאשר ישנה כוונה למכור את ה"דבר" כשהוא נותר מחובר אל הקיר (גם אם ניתן לפרק ולנתק אותו לאחר מכן).  מטרתה של קביעה זו היא לחייב כל מכירה הונית של מקרקעין בישראל ואת כל מה שמחובר אליהן כחלק מן המקרקעין. על זאת יש להוסיף, כי החוק אינו חל על מכירות מקרקעין המתבצעות בחו"ל.

     

    ההגדרה הנוספת של "זכות במקרקעין", מתייחסת לקשר המשפטי שבין "בעל הזכות" ל"זכות" עצמה. הגדרה זו מורכבת ממספר נקודות מהותיות:

     

    • הגדרת בעלות - ככלל, החוק אינו מגדיר את המונח "בעלות", אך ניתן ללמוד עליה מתוקף 'חוק המקרקעין': "מירב הזכויות הניתנות לרכישה במקרקעין מסוימים". כאן יש להוסיף כי בעלות על "מס שבח" אינה כוללת זכויות קנייניות כמו זכות שימוש מעבר, זיקת הנאה ועוד.

    • זכות חכירה - חכירה במקרקעין היא שכירות קרקע/עסק. חשוב לשים לב כי זכות חכירה אינה נחשבת כחזקת בעלות על מקרקעין, אך היא מקנה לבעלים (ה-"חוכר") את ההרשאה לעשות שימוש במקרקעין לשם מטרה מסוימת (למשל- מגורים, מסחר, חקלאות ועוד).

    • הרשאה להשתמש במקרקעי ישראל - הרשאה לעשות שימוש במקרקעין במסגרת הסכם קצר טווח או במסגרת הסכם הנחתם לתקופה ארוכה (של 25 שנה ומעלה).

     

    חשוב לשים לב, כי במידה ואתם חותמים על הסכם חכירה לתקופה של 15 שנה, לא תוכלו לרכוש זכות במקרקעין וגם לא תחול עליכם כל חובה מתוקף 'חוק מיסוי המקרקעין'. לעומת זאת, במידה והסכם החכירה נחתם לתקופה של 15 שנה + אופציה להארכת התקופה בעוד 15 שנה, אז ההסכם ייחשב כבר כרכישת זכות במקרקעין הנמכרת ע"י בעל הקרקע ("המחכיר"). בהקשר זה, ביהמ"ש העליון קבע כי הסכם חכירה של למעלה מ-15 שנים יחייב את ה"חוכר" בתשלום מס רכישה, כאילו הוא רכש את הזכות במלואה – כולל את תקופת האופציה. כאשר אין וודאות בנוגע למימוש האופציה, מקובל לגבות מס רכישה על התקופה הראשונה (לצורכי פשרה). במידה ותקופת ההארכה אינה תמומש, הקביעה בחוק אומרת כי יש להשיב את מס הרכישה אשר שולם עפ"י ערכו הריאלי. מנגד, כאשר האופציה ממומשת, יהיה צורך לשלם מס רכישה עבור החלק שלא שולם.

     

     

    "מכירה", "יום מכירה" "יום הרכישה" ו-"שווי רכישה"

     

    בהקשר 'חוק המקרקעין', "מכירה" תיחשב להעברה, הסבה, הענקה או וויתור על זכות קיימת במקרקעין. למעשה, כל העברת כוח כלכלי של זכות במקרקעין תיפול תחת ההגדרה של "מכירה". אי לכך, כל פעולת מכירה היא כזו שתחייב דיווח מס. מכירת משאית למשל, תחייב דיווח מס בהתאם לכללים של פקודת מס הכנסה. כאשר מדובר במכירה של זכות במקרקעין, כללי הדיווח ייקבעו בהתאם ל-'חוק מיסוי המקרקעין'. חשוב להוסיף אגב, כי גם העברת קרקע ללא תמורה (כמו אב המעביר לבנו שטח במתנה) תיחשב לפעולת מכירה במקרקעין. ובדומה לכל מכירה של קרקע, תחול עליה חוות דיווח.

     

    המונח "יום מכירה", באופן עקרוני, מתייחס ליום שבו נחתם ההסכם (במקרה שלנו- ההסכם על עסקת המקרקעין). יחד עם זה, לעיתים יום המכירה יכול להיקבע גם כמועד אחר. כך למשל, כאשר קונה בעסקת מקרקעין מעביר מקדמה על חשבון הרכישה, ולאחר 3 שבועות נחתם ההסכם בפועל, "יום המכירה" ייקבע ליום שבו הועברה המקדמה הראשונית. במקרים אחרים אגב, "יום המכירה" עשוי להיקבע כמועד עתידי לאחר חתימת ההסכם (רלוונטי בעסקאות המצריכות אישור משפטי או את קבלת אישורו של שר הפנים).

     

    מושג נוסף, "שווי הרכישה" מתייחס לשווי המס שנקבע עבור המוכר. נניח ואדם רכש מקרקעין ב-200,000 שקלים לפני עשר שנים (קריא- "יום הרכישה"), וכיום הוא מוכר אותו ב- 600,000 שקלים. שווי הרכישה במקרה כזה יעמוד על 200,000 שקלים – כאשר מצרפים לכך את כלל ההוצאות מלפני 10 שנים (יום הקנייה) ועד ליום המכירה. בהקשר זה יש להוסיף, כי עפ"י סעיף 37 ב-'חוק המקרקעין', קיימת הבדלה בין מצב שבו הזכות המקרקעין נרכשת לאחר תחילתו של 'חוק מיסוי המקרקעין' (22.8.1963) לבין מצב שבו היא נרכשה לפני תחילתו של החוק. במידה והזכות נרכשה לאחר החלת החוק, כל אימת שהמוריש המקורי נפטר לאחר אפריל 1981, ייכנס לתוקפו סעיף 37 (1)(ז), אשר לפיו, יום הרכישה "לגבי זכות במקרקעין ששווי רכישתה נקבע לפי סעיף 26(א) (2) {...} – היום שהיה נקבע כיום הרכישה אילו מכר אותה המוריש. בנוגע לזכות מקרקעין ששווי רכישתה נקבע עפ"י סעיף 26 (א) (1) ל-'חוק מיסוי המקרקעין', כלומר במקרה והמוריש נפטר לפני אפריל 1981, יום הרכישה ייחשב ליום שבו המוריש נפטר.

     

     

    קביעת שיעורי "מס השבח"

     

    ככלל, שיעורי מס השבח נקבעים בהתאמה ל-"יום הרכישה". יחד עם זה, במסגרת 'חוק מיסוי המקרקעין' הוכנסו תיקונים ושינויים רבים אשר השפיעו על שיעורי המס.

     

    דוגמאות לשינויים בחקיקה:

    • מי שרכש נכסים בין 1.4.1961 ועד ל- 6.11.2011 משלם מס העומד על כ-48% מהשבח הריאלי. 
    • מי שרכש נכסים בין 7.11.2011 ועד ל- 31.12.2011 משלם מס העומד על 20% מהשבח הריאלי. 
    • מי שרכש נכסים החל מ- 1.1.2012 וכן הלאה, ישלם מס בשיעור של 25% על השבח הריאלי.

     

    עפ"י האמור לעיל, במידה ואדם קנה נכס ב- 1.5.1965 ומכר אותו בשנת 2018, יחושב לו שבח ריאלי שעל חלקו הוא ישלם מס של 48%, על חלק אחר 20% ועל חלק נוסף 25%. (לנתונים אלו יש להוסיף 10% מס בגין השחיקה ביחס לאינפלציה בעבור כל השקעה או תשלום אשר בוצעו בין התאריכים 1.4.1961 עד ה- 31.12.1993).

     

    במקרה בו אדם קנה נכס ב-2013 והוא מוכר אותו ב-2016, שיעור המס על השבח הריאלי יעמוד על 25%. במידה והנכס נקנה למשל ב- 2006, חלק ממס השבח יעמוד על 20% וחלק אחר על 25%.

     

    כדאי לדעת:

    אי אילו נכסים אשר נרכשו בטרם קום המדינה ועד ליום 31.3.1961, ימוסו בשיעור של עד 25% מהשבח – בהתאם לשנת הרכישה!

     

     

    קביעת שיעורי "מס רכישה"

     

    עפ"י הקביעה בחוק, "מס רכישה" הוא מס החל על כל אדם או תאגיד הרוכשים דירה או כל זכות אחרת במקרקעין. נתוני מדרגות מס מתעדכנות אחת לשנה – בהתאם לתיקונים המוכנסים בחוק.

     

    להלן מדרגות המס לעסקאות קניית דירה החל מיום 16.1.2018 ועד 15.1.2019:

     

    מדרגות מס רכישה – רכישת דירה יחידה לתושב ישראל

    חלק ששוויו הוא עד 1,664,520 שקלים

    0% מס רכישה

    חלק ששוויו נע בין 1,664,520- 1,974,335 שקלים

    3.5% מס רכישה

    חלק ששוויו נע בין 1,974,335- 5,0935,535 שקלים

    5% מס רכישה

    חלק ששוויו נע בין 5,093,535 - 16,978,450 שקלים

    8% מס רכישה

    חלק ששוויו הוא מעל 16,978,450 שקלים

    10% מס רכישה

     

     

    מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה)

    חלק ששוויו הוא עד 5,095,570 שקלים

    8% מס רכישה

    חלק ששוויו הוא מעל 5,095,570 שקלים

    10% מס רכישה

     

     

    עפ"י תקנה 12 לתקנות 'מיסוי המקרקעין', רוכש נכס מקרקעין המוגדר כ"עולה חדש" יהיה זכאי להטבת מס רכישה בעת רכישת בית מגורים/עסק וזאת לפרק זמן של עד 7 שנים מיום עלייתי. הטבלה שלהלן מתייחסת לשיעורי זכאות המס (החל מיום 16.1.2018 ועד 15.1.2019):

     

    מדרגות מס רכישה – "עולה"

    חלק ששוויו הוא עד 1,672,385 שקלים

    0.5% אחוזי הקלה במס הרכישה

    חלק ששוויו הוא מעל 1,682,385 שקלים

    5% הקלה במס הרכישה

     

     

    חשוב לציין, כי ישנה אפשרות לקבל הפחתות בתשלומי מס השבח ומס הרכישה. מס השבח עשוי להיות מופחת בהתאם לקביעות מסוימות ב-'חוק מיסוי המקרקעין'. כך למשל, קיימת אפשרות לערות חישוב של רווח המכירה (השבח הריאלי) כאילו הוא התפרש על פני 4 שנים. מקרים שיכולים להמחיש זאת בצורה טובה, הם רכישות זכות במקרקעין שהתבצעו לאחר 1.4.1961 ולפני 7.11.2001. בתקופת זמן זו, שיעור המס מגיע עד 48% ויש מקום להפחיתו בצורה משמעותית. בהתייחס למס הרכישה, במקרים בהם הזכות מועברת כ"מתנה" למשל (לדוגמא- נכס המועבר בין בני משפחה) מס הרכישה יופחת לשליש מהמס הנדרש. בנוסף, קיימת אפשרות להפחית את מס הרכישה כהטבה מיוחדת לנכים, או אפשרות לקבל הפחתה בשיעור המס כאשר מדובר בזכות מקרקעין המועברת בין בני זוג.

     

    צוות המשפטנים המנוסה של משרדנו, מטפל בין היתר בסוגיות מקרקעין מורכבות – כולל במקרים הקשורים במיסוי מקרקעין.

     

    אנו מזמינים אתכם ליצור עימנו קשר, ולקבוע פגישת התייעצות מקצועית!

     

     

     

     

    צור קשר
    דלג על צור קשר

    צור קשר

    חדשות המשרד
    דלג על חדשות המשרד

    חדשות המשרד

    המשך עצור
    עבור לתוכן העמוד