דלג לתוכן המרכזי
כיצד נוכל לעזור לך?
כיצד נוכל לעזור לך? *8332
רוצים לקרוא על עוד
תחומי עיסוק של המשרד
לחיפוש מאמרים לפי תחומי עניין

נדל"ן, תכנון ובניה

עדכונים חשובים במיסוי מקרקעין – תיקון 76

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין הביא איתו שינויים, כדאי להכיר אותם בטרם ניגשים לעסקת נדל"ן.

עורך הדין נדב מרסיאנו
עורך דין נדב מרסיאנו מנהל מחלקת מקרקעין

בשנת 2013 עבר תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. 

תיקון זה הביא עמו שינויים שונים הנוגעים למס המשולם בעת מכירה ורכישה של דירת מגורים. במאמר קצר זה אסביר מהו תיקון 76 ומהי משמעות תום תקופת המעבר המוגדרת בו אשר נסתיימה בתאריך 31.12.2017. 

תיקון 76 צמצם באופן משמעותי את אפשרויות השימוש בפטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים. 

בין השינויים שעוגנו בתיקון: 

  • ביטול הפטור ממס לתושבי חוץ. 
  • החלת תקופת צינון של 3 או 4 שנים בהן לא ינתן פטור ממס שבח במכירת דירה אשר נתקבלה במתנה. 
  • ביטול הפטור ממס שבח לבעלים של יותר מדירה אחת (במצב הקודם לתיקון ניתן היה לקבל פטור ממס שבח במכירה של דירה אחת לארבע שנים). בתקופת המעבר בין תאריך 01.01.2014 ועד לתאריך 31.12.2017, הוגבל מספר הדירות אותן יכול היה בעלים למכור בהשתמש בחישוב הליניארי שמביא עמו התיקון ל-2 דירות בלבד, כשלפחות על דירה אחת משניהן יהא המוכר זכאי לפטור על פי נוסחו הישן של החוק (כלומר אם חלפו 4 שנים מהמכירה האחרונה המזכה בפטור). בנוסף, במהלך תקופת המעבר, הוגבלה מכירה של דירות שהתקבלו במתנה, כאשר אלו לא זכו לפטור על פי התיקון. 
  • כפי שמצוין לעיל, בוטל הפטור ממס שבח במכירת דירה אחת לארבע שנים. התיקון קבע, כי גם בעלי דירה אחת אשר מוכרים את דירתם, יקבלו פטור ממס שבח, רק בתנאי כפול לפיו נדרש כי הדירה שימשה למגורים למשך שנה וחצי לפחות וכי במועד כניסת תקופת המעבר החזיקו בעלי הדירה בדירה אחת בלבד. 
  • ניתן לעשות שימוש בפטור על בסיס חישוב ליניארי רק במכירת כל הזכויות בדירה. 
  • ביטול הפטור ממס שבח להעברה במתנה בין אחים (אלא אם מקור המתנה בירושה שנתקבלה מהורה/ הורי הורה או במתנה שנתקבלה מהם). 

משמעויות תום תקופת המעבר 

כאמור, תקופת המעבר המוגדרת בחוק הסתיימה עם כניסתנו לשנת 2018. משכך צפויים לחול מספר שינויים בדרכי חישוב מס השבח: 

  • ניתן למכור דירה אשר נתקבלה במתנה ללא המתנה במשך תקופת הצינון (גם במכירה לפי הפטור על בסיס חישוב ליניארי). 
  • התבטלה הדרישה מבעלי דירה יחידה שקבעה כי ביום כניסת תקופת המעבר יהיו בעלים של דירה אחת בלבד, וכיום, הדרישה היא כי ביום המכירה, המוכרים יהיו בעלי דירה אחת בלבד. 
  • ניתן לעשות שימוש כעת באפשרות הפטור בחישוב ליניארי גם במכירת חלק מהזכויות בדירה. 
  • ניתן לעשות שימוש כעת באפשרות הפטור בחישוב ליניארי גם במכירת דירה לקרוב. 
  • אין הגבלה מצד המחוקק בנוגע לכמות הדירות אשר נרכשו קודם לתאריך 01.01.2014 ונמכרות לפי הפטור על בסיס הפטור בחישוב הליניארי שקבע תיקון 76. 

  

האמור הוא מידע תמציתי ואינו ממצה. מומלץ ליצור קשר עם עורך דין ממחלקת המקרקעין ממשרדנו לשם קבלת חוות דעת משפטית מלאה בעת ביצוע עסקה, על מנת להימנע מחיוב מיותר במיסים. 

יש לכם עדיין שאלות בנושא?
השאירו את שאלתכם ונשמח לעזור
שדה זה הינו חובה
שדה זה הינו חובה
שדה זה הינו חובה
לחיצה על ״שלח״ מהווה הסכמה למדיניות הפרטיות של החברה.
פרטייך נשלחו בהצלחה!
אנו נחזור אלייך בהקדם
מקרקעיןנדל"ן
המלצות

ברצוני לשתף על היחס המקצועי והמסור שקיבלתי מעו"ד נדב.

 

אני עובדת עם עו"ד נדב מספר שנים בעסקאות נדל"ן לא פשוטות ותמיד קיבלתי מענה מקצועי, עם הרבה סבלנות

 

ומענה גם בשעות שאינן שגרתיות.

 

ממליצה בחום על משרד מרקמן טומשין ועל עו"ד נדב בפרט.

 

קרא עוד
סיפורי הצלחה
בית המשפט קבע כי הסכם בלתי חוקי ומנוגד להוראות המינהל.

פסק דין

לאחר שכשלו נסיונות הצדדים להגיע להסדר, וכפי שנקבע, בהסכמה, בישיבה מיום 16.09.09, ובהחלטה מאותו יום, אפשר ליתן פס"ד בתובענה זו על סמך החומר הקיים בתיק ביהמ"ש, תוך שהצדדים ויתרו על חקירות המצהירים.

המשיב 3, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: ממ"י), לא היה צד להסדר הדיוני, והובהר מפי נציגו, עו"ד רואש מפמ"ד אזרחי, שאפשר שהמינהל יחפוץ להשלים טיעוניו, מעבר לתגובה שהגיש, טרם מתן פסה"ד. בהינתן התוצאה שאליה הגעתי, התייתר מהלך זה, ואין צורך בקבלת השלמת טיעונים מטעם משיב זה.

ההליך שלפני עבר גילגולים שונים מאז הגשתו, ב- 25.08.08, לרבות הצבעה חוזרת באסיפה הכללית של האגודה שהיא המושב המשיב 2, אודות ההסכם שאת נפקותו המבקשים תוקפים, גיבוש הסכם מחודש ושונה, וקיום אסיפה כללית נוספת לאישורו, ופועל יוצא מכך – הגשת המרצת פתיחה מתוקנת ומעודכנת.

כדי לייעל ולהקל על הבנת הדברים, יוצגו להלן רק הנתונים והעובדות הרלוונטיים, לעת הזו, ולהכרעה הנדרשת בתיק, ולא אתייחס לתילי תילים של טענות, מסמכים, ועובדות, שהצדדים לא חסכו מביהמ"ש, ושכיום אין בהם צורך להחלטה לגופם של הסעדים המבוקשים.

מדובר בהסכם בין החברה המשיבה 1, לבין האגודה המשיבה 2, אגודת מושב זבדיאל, ועניינו "הסכם למתן שירותים", שנחתם בנוסחו המקורי ב- 14.10.07, ולפיו החברה לקחה על עצמה לשווק למשתכנים חיצוניים מגרשים בפרוייקט ההרחבה של המושב, וכן לארגן ולרכז את עבודות הפיתוח בהרחבה, וכן לרכז שירותי עבודות בניה ליחידות המגורים של המשתכנים במסגרת הבניה המרוכזת שתיעשה, ובהם גם בתיהם של בני הישוב הממשיכים, שאינם משתכנים חיצוניים.

האסיפה הכללית של המושב מיום 21.05.09 אישרה את ההסכם, בנוסחו המחודש והעדכני, על תוספותיו והשינויים שנעשו בו, שינויים שהורתם בין היתר בגין הטענות שהוחלפו בהליך הנוכחי, אשר ניזום ע"י המבקשים, חלק מחברי האגודה, שדעתם לא היתה נוחה מכריתת ההסכם המקורי, ואשר עתרו להצהרה על ביטולו ואיון נפקויותיו, עוד ביום 25.08.08, לאחר אישור נוסחו המקורי באסיפה כללית קודמת.

גם כיום, עפ"י ההמ"פ המתוקנת, הסעד העיקרי המבוקש הוא הצהרה על כי ההסכם, גם כפי נוסחו ושינוייו, וכפי שאושר באסיפה הכללית, הוא בטל וחסר תוקף, או שניתן לבטלו, וזאת מהטעם שההסכם בלתי חוקי ומנוגד להחלטות מועצת המינהל, וממילא גם החלטת האסיפה הכללית שהתיימרה לאשר אותו, אין לה תוקף.

סעדי משנה אחרים המבוקשים, נגזרים מהסעד המרכזי, ועניינם קביעת המנגנון הנכון והראוי, לשיטת המבקשים, להשיג את התכלית של מימוש פרוייקט ההרחבה והקצאת המגרשים לזכאים, בין בנים ממשיכים של חברי האגודה, ובין משתכנים חיצוניים, לגבי מגרשים שיוותרו.

אכן – עמדת ממ"י, שהוא, אין חולק, הבעלים של הקרקע, ובעל "המילה האחרונה" באשר לכל דיספוזיציה ובינוי שייעשו במגרשי ההרחבה, הינה, שההסכם, כמות שהוא, נגוע בפגמים שונים ובמישורים שבהם הוא סותר החלטות מחייבות ונהלים של ממ"י, ובמצב הנוכחי המינהל לא ייאשר מומלצים אשר יופנו ע"י האגודה המשיבה, משמע – לא ייחתמו איתם הסכמי חכירה והם לא יוכלו להירשם כבעלי זכויות במגרשים ובבתים שיוקמו.

עמדת ממ"י הודעה לעו"ד גרינברג, ב"כ החברה המשיבה, במכתב מיום 27.05.09, ימים ספורים לאחר אישור האסיפה הכללית להסכם, ומדובר בשלילה נחרצת וחד משמעית של חלקים משמעותיים ונכבדים מההסכם. זהו מכתבה של עו"ד ציפי בורשטיין-פאר מהמחלקה לייעוץ משפטי של הנהלת ממ"י.

מדובר בכך, שעפ"י ההסכם אמורה להתבצע גביית "כספים אסורים", מטעם המשתכנים, מעבר לעלויות הפיתוח, בניגוד להחלטה 1180 של מועצת המינהל, אשר על פיה יישוב חקלאי או מי מטעמו לא יגבה מהמומלצים כספים מעבר לעלויות הפיתוח שהמינהל יקבע. המכתב מאזכר מספר סעיפים הנוגדים החלטת מינהל זו, לרבות סעיף 57, אשר קובע כי בגין זכות השיווק שההסכם מקנה למשיבה 1, זו תשלם למושב 400,000$ ומע"מ, ועו"ד פאר מציינת כי עפ"י החלטות מועצת המינהל, והנחיית היועמ"ש לממשלה, חל איסור על המושב לגבות תשלום גם עבור אותה "זכות שיווק".

ממ"י מציין, באמצעות עו"ד בורשטיין-פאר, כי כל עוד לא יבוטלו סעיפים אלה, ולא תבוטל דרישת כספים אסורים, כמעוגן בהסכם, לא יאשר המינהל מומלצים שיופנו ע"י האגודה.

בתגובת המינהל לבקשה לסעדים זמניים, בהליך  הנוכחי, שהוגשה באמצעות פמ"ד, מוסיף המינהל ומציין, כי מעבר לגביית הכספים האסורים, נגוע ההסכם, כפי שאושר ע"י האגודה, בפגם יסודי של הפרת החובה לעריכת מכרז. בניגוד להחלטת מועצת המינהל 1180, ולפיה יש לבחור את הקבלן המבצע בנייה מרוכזת, באמצעות מכרז שפרסומו יותנה באישור תנאיו מראש ע"י המינהל, ההסכם מתיימר להקנות לחברה את הסמכות והכח לבחור קבלן בנייה לבתים שבהרחבה ולהעסיקו לפי שיקול דעתה, וכמובן אין מדובר כלל בהליך של מכרז, לא כל שכן כזה שאושר ע"י המינהל.

בקיצור האומר – חלקים והסדרים בסיסיים, כספיים ואחרים, בהסכם, אינם מקובלים על המינהל, והוא לא יישתף פעולה בהקצאת מגרשים לאלה שיומלצו על פיו מטעם המושב, כל עוד נוסחו ותנאיו לא ישונו ויהיו מקובלים עליו.

אין חולק שהסכמת המינהל היא תנאי בלתו אין לתוקפו ונפקותו של ההסכם דנן, וכי להחלטות מועצת ממ"י תוקף כשל חקיקת משנה, וכי, בכל היבט הצריך לעניינינו, מדובר בהוראות דין המחייבות את המתקשרים בהסכם כגון זה, ושללא קיומם אין אפשרות לקיימו, אין לו אחיזה במישור הנורמטיבי, ואין הוא בר מימוש מהיבט פרקטי. רוכש מגרש, שביתו יוקם על גבי המגרש, ומגרשו יעבור פיתוח, הכל בהתאם ועל בסיס ההסכם דנן, יניח כספו על קרן הצבי, והמינהל, בסבירות גבוהה, יסרב להקצות לו את הקרקע ולהקנות לו זכויות בבית.

המענה וה"פיתרון" שמוצאים המשיבים לפגם חמור זה, היורד לשורש נפקותו ואפשרות יישומו של ההסכם בשטח, הם תמוהים ובלתי מתקבלים על הדעת, על פניהם.

נטען כי מלכתחילה אישור האסיפה הכללית וכניסת ההסכם לתוקף, הותנו בכך שזה ייעשה "בכפוף להוראות ממ"י ע"פ כל דין ובהתאם ליועץ המשפטי של האגודה", כאמור בפרוטוקול האסיפה הכללית מיום 21.05.09, ובנוסח ההחלטה שאושר באותו יום. בכך רואים המשיבים מעין אישור מראש לשינויים גורפים ומשמעותיים שמי מהם התיימר להכניס בהסכם, לאחר אישורו, ולאחר קיום ההצבעה באסיפה בכללית.

לאחר שהתקבל מכתבה האמור של הגב' בורשטיין, השיב עליו יו"ר וועד האגודה, ביום 23.08.09, במכתב שבו האגודה מודה לעו"ד בורשטיין על הארת עיני האגודה בנדון, ונאמר כי "אנו מודיעים בזאת שאנו מבטלים את הסעיפים 58-57-6 לפי בקשתך, כך שלא ייגבו כספים אסורים. האגודה מתחייבת לפעול להסכם פיתוח שיישקף את הוצאות הפיתוח בלבד, כאשר הנחיות ממ"י יהיו לנגד עינינו ועל פיהם נפעל".

ביחס לסוגיית המכרז, נושא שעלה אמנם לא במכתב דנן, אלא מאוחר יותר, לא ברור מה כוונת המשיבים לעשות, וכיצד יפתרו, ולו לשיטתם, את הבעיה, שהרי הוצאת הפיתוח או הבניה לקבלן לפי מכרז, עלולה לעקר את ההסכם בין שני המשיבים מתכנים מרכזיים הכלולים בו.

מכל מקום, המענה הניתן ע"י מי מהמשיבים לאי החוקיות לכאורה של ההסכם, במובן שצויין לעיל, אינו מתקבל על הדעת, משום שהוא מתיימר ליצור שינוי מהותי ובתנאים חשובים ומרכזיים בהסכם, לאחר שכבר אושר באסיפה הכללית נוסח אחר ושונה, והטענה כאילו ניתן "לייחס לאחור" את אישור האסיפה הכללית למודיפיקציה המאוחרת יותר, מכח האמירה הכללית והסתמית של "כפוף להוראות ממ"י", אין בה ממש, והיא חסרת שחר.

אין לדעת כיצד היו חברי האגודה מצביעים באסיפה הכללית לו כלל ההסכם, שהוצג בפניהם לאישור, את הסעיפים, או יותר נכון, היעדרם וביטולם, כפי שכביכול נעשה לימים, ולאחר קבלת מכתב היועצת המשפטית של ממ"י. הדעת נותנת והגיונם של דברים כמעט מחייב מסקנה ולפיה ביטול הטבות כספיות שהיו מגיעות, ככל הנראה, לחברים, עפ"י הנוסח המקורי, היה בו להשפיע

על שיקולי המצביעים השפעה של ממש, וספק אם תוצאות ההצבעה היו זהות לו הודע למשתתפים באסיפה בזמן אמת שהסעיפים הכספיים הללו אינם קיימים.

מעבר לכך – אין גם חשיבות, במישור העיוני והמשפטי, לספקולציה האם תוצאות ההצבעה היו זהות או שונות, לו ההסכם המועמד לאישור היה נמסר לעיון האסיפה בנוסחו העדכני דהיום.  זאת – משום שהאסיפה הכללית אישרה הסכם אחר ושונה, ממה שטוענים לו כיום, ואין בנמצא הליך היכול לאשרר בדיעבד הצבעה על הסכם אחר ושונה, מלבד אם ההסכם העדכני, "הנכון", וזה שהמשיבים טוענים לנפקותו, יאושר כדין בהצבעה של האסיפה הכללית עפ"י תקנון האגודה ולפי דרישות החיקוקים השונים.

אפשר שמניעי המבקשים, בפנייתם לביהמ"ש, אינה נעוצה בשיקולים ערטילאיים של הקפדה על קיום הוראות המינהל ותקינות ניסוח הסכמי ההתקשרות של האגודה ביחס לפרוייקט ההרחבה, כי אם מניעיהם בתחום היחסים הפנימיים בין קבוצות ואינטרסים מנוגדים במושב, ונגזרים ממחלוקת כלשהי סביב זהות אלה שיוקצו להם מגרשים מבין הבנים הממשיכים, אך המניע ושורש המחלוקת, יהיו אשר יהיו, אינם יכולים להשליך על התוצאה המתחייבת מכך שטענתם הבסיסית כנגד אישור ההסכם – בדין יסודה.

ההסכם, כפי שאושר באסיפה הכללית מיום 21.05.09, אינו מקובל על ממ"י, סותר בסעיפים שונים את החלטות מועצת המינהל, ולפיכך, הוא לא נערך כדין, אינו בר יישום וביצוע, ועל כן אין נפקות לאישורו בידי האסיפה הכללית.

לכן זכאים המבקשים לסעד ההצהרתי על מצב דברים זה וכך אני מחליט.

יתר הסעדים המבוקשים בהמ"פ המתוקנת, צופים פני עתיד, במובן זה שהם נועדו לקבוע מסמרות באשר לדרך החוקית והנכונה, לשיטת המבקשים, להוציא אל הפועל את תוכנית ההרחבה ביישוב, אולם, אין צורך ומקום להעניק סעדים אלה, באשר מוסדות האגודה וחבריה, מוחזקים כמי שיפעלו כחוק ועפ"י הוראות הדין, תקנון האגודה, והחלטותיה המחייבות, ובכפוף להוראות פסק דין זה, וזאת בכל התנהלות עתידית. אם, חלילה, לא כך יהיה, אזי יוכלו המבקשים לעתור וליזום כל הליך המתחייב מכך, ואין צורך להיזקק כעת לעתירה תיאורטית והיפותטית.

התביעה מתקבלת איפוא, באופן הנקוב לעיל.

המשיבות 1 ו-2 ישלמו, כל אחת מהן, למבקשים, באמצעות באי-כוחם, הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 10,000 ₪ ומע"מ נכון להיום

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

54678313ניתן היום, א' בחשון, תש"ע (19 באוקטובר 2009), בהעדר הצדדים.

 

א' ואגו, שופט

קרא עוד
המלצות

ברצוני לשתף על היחס המקצועי והמסור שקיבלתי מעו"ד נדב.

 

אני עובדת עם עו"ד נדב מספר שנים בעסקאות נדל"ן לא פשוטות ותמיד קיבלתי מענה מקצועי, עם הרבה סבלנות

 

ומענה גם בשעות שאינן שגרתיות.

 

ממליצה בחום על משרד מרקמן טומשין ועל עו"ד נדב בפרט.

 

קרא עוד
סיפורי הצלחה
בית המשפט קבע כי הסכם בלתי חוקי ומנוגד להוראות המינהל.

פסק דין

לאחר שכשלו נסיונות הצדדים להגיע להסדר, וכפי שנקבע, בהסכמה, בישיבה מיום 16.09.09, ובהחלטה מאותו יום, אפשר ליתן פס"ד בתובענה זו על סמך החומר הקיים בתיק ביהמ"ש, תוך שהצדדים ויתרו על חקירות המצהירים.

המשיב 3, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: ממ"י), לא היה צד להסדר הדיוני, והובהר מפי נציגו, עו"ד רואש מפמ"ד אזרחי, שאפשר שהמינהל יחפוץ להשלים טיעוניו, מעבר לתגובה שהגיש, טרם מתן פסה"ד. בהינתן התוצאה שאליה הגעתי, התייתר מהלך זה, ואין צורך בקבלת השלמת טיעונים מטעם משיב זה.

ההליך שלפני עבר גילגולים שונים מאז הגשתו, ב- 25.08.08, לרבות הצבעה חוזרת באסיפה הכללית של האגודה שהיא המושב המשיב 2, אודות ההסכם שאת נפקותו המבקשים תוקפים, גיבוש הסכם מחודש ושונה, וקיום אסיפה כללית נוספת לאישורו, ופועל יוצא מכך – הגשת המרצת פתיחה מתוקנת ומעודכנת.

כדי לייעל ולהקל על הבנת הדברים, יוצגו להלן רק הנתונים והעובדות הרלוונטיים, לעת הזו, ולהכרעה הנדרשת בתיק, ולא אתייחס לתילי תילים של טענות, מסמכים, ועובדות, שהצדדים לא חסכו מביהמ"ש, ושכיום אין בהם צורך להחלטה לגופם של הסעדים המבוקשים.

מדובר בהסכם בין החברה המשיבה 1, לבין האגודה המשיבה 2, אגודת מושב זבדיאל, ועניינו "הסכם למתן שירותים", שנחתם בנוסחו המקורי ב- 14.10.07, ולפיו החברה לקחה על עצמה לשווק למשתכנים חיצוניים מגרשים בפרוייקט ההרחבה של המושב, וכן לארגן ולרכז את עבודות הפיתוח בהרחבה, וכן לרכז שירותי עבודות בניה ליחידות המגורים של המשתכנים במסגרת הבניה המרוכזת שתיעשה, ובהם גם בתיהם של בני הישוב הממשיכים, שאינם משתכנים חיצוניים.

האסיפה הכללית של המושב מיום 21.05.09 אישרה את ההסכם, בנוסחו המחודש והעדכני, על תוספותיו והשינויים שנעשו בו, שינויים שהורתם בין היתר בגין הטענות שהוחלפו בהליך הנוכחי, אשר ניזום ע"י המבקשים, חלק מחברי האגודה, שדעתם לא היתה נוחה מכריתת ההסכם המקורי, ואשר עתרו להצהרה על ביטולו ואיון נפקויותיו, עוד ביום 25.08.08, לאחר אישור נוסחו המקורי באסיפה כללית קודמת.

גם כיום, עפ"י ההמ"פ המתוקנת, הסעד העיקרי המבוקש הוא הצהרה על כי ההסכם, גם כפי נוסחו ושינוייו, וכפי שאושר באסיפה הכללית, הוא בטל וחסר תוקף, או שניתן לבטלו, וזאת מהטעם שההסכם בלתי חוקי ומנוגד להחלטות מועצת המינהל, וממילא גם החלטת האסיפה הכללית שהתיימרה לאשר אותו, אין לה תוקף.

סעדי משנה אחרים המבוקשים, נגזרים מהסעד המרכזי, ועניינם קביעת המנגנון הנכון והראוי, לשיטת המבקשים, להשיג את התכלית של מימוש פרוייקט ההרחבה והקצאת המגרשים לזכאים, בין בנים ממשיכים של חברי האגודה, ובין משתכנים חיצוניים, לגבי מגרשים שיוותרו.

אכן – עמדת ממ"י, שהוא, אין חולק, הבעלים של הקרקע, ובעל "המילה האחרונה" באשר לכל דיספוזיציה ובינוי שייעשו במגרשי ההרחבה, הינה, שההסכם, כמות שהוא, נגוע בפגמים שונים ובמישורים שבהם הוא סותר החלטות מחייבות ונהלים של ממ"י, ובמצב הנוכחי המינהל לא ייאשר מומלצים אשר יופנו ע"י האגודה המשיבה, משמע – לא ייחתמו איתם הסכמי חכירה והם לא יוכלו להירשם כבעלי זכויות במגרשים ובבתים שיוקמו.

עמדת ממ"י הודעה לעו"ד גרינברג, ב"כ החברה המשיבה, במכתב מיום 27.05.09, ימים ספורים לאחר אישור האסיפה הכללית להסכם, ומדובר בשלילה נחרצת וחד משמעית של חלקים משמעותיים ונכבדים מההסכם. זהו מכתבה של עו"ד ציפי בורשטיין-פאר מהמחלקה לייעוץ משפטי של הנהלת ממ"י.

מדובר בכך, שעפ"י ההסכם אמורה להתבצע גביית "כספים אסורים", מטעם המשתכנים, מעבר לעלויות הפיתוח, בניגוד להחלטה 1180 של מועצת המינהל, אשר על פיה יישוב חקלאי או מי מטעמו לא יגבה מהמומלצים כספים מעבר לעלויות הפיתוח שהמינהל יקבע. המכתב מאזכר מספר סעיפים הנוגדים החלטת מינהל זו, לרבות סעיף 57, אשר קובע כי בגין זכות השיווק שההסכם מקנה למשיבה 1, זו תשלם למושב 400,000$ ומע"מ, ועו"ד פאר מציינת כי עפ"י החלטות מועצת המינהל, והנחיית היועמ"ש לממשלה, חל איסור על המושב לגבות תשלום גם עבור אותה "זכות שיווק".

ממ"י מציין, באמצעות עו"ד בורשטיין-פאר, כי כל עוד לא יבוטלו סעיפים אלה, ולא תבוטל דרישת כספים אסורים, כמעוגן בהסכם, לא יאשר המינהל מומלצים שיופנו ע"י האגודה.

בתגובת המינהל לבקשה לסעדים זמניים, בהליך  הנוכחי, שהוגשה באמצעות פמ"ד, מוסיף המינהל ומציין, כי מעבר לגביית הכספים האסורים, נגוע ההסכם, כפי שאושר ע"י האגודה, בפגם יסודי של הפרת החובה לעריכת מכרז. בניגוד להחלטת מועצת המינהל 1180, ולפיה יש לבחור את הקבלן המבצע בנייה מרוכזת, באמצעות מכרז שפרסומו יותנה באישור תנאיו מראש ע"י המינהל, ההסכם מתיימר להקנות לחברה את הסמכות והכח לבחור קבלן בנייה לבתים שבהרחבה ולהעסיקו לפי שיקול דעתה, וכמובן אין מדובר כלל בהליך של מכרז, לא כל שכן כזה שאושר ע"י המינהל.

בקיצור האומר – חלקים והסדרים בסיסיים, כספיים ואחרים, בהסכם, אינם מקובלים על המינהל, והוא לא יישתף פעולה בהקצאת מגרשים לאלה שיומלצו על פיו מטעם המושב, כל עוד נוסחו ותנאיו לא ישונו ויהיו מקובלים עליו.

אין חולק שהסכמת המינהל היא תנאי בלתו אין לתוקפו ונפקותו של ההסכם דנן, וכי להחלטות מועצת ממ"י תוקף כשל חקיקת משנה, וכי, בכל היבט הצריך לעניינינו, מדובר בהוראות דין המחייבות את המתקשרים בהסכם כגון זה, ושללא קיומם אין אפשרות לקיימו, אין לו אחיזה במישור הנורמטיבי, ואין הוא בר מימוש מהיבט פרקטי. רוכש מגרש, שביתו יוקם על גבי המגרש, ומגרשו יעבור פיתוח, הכל בהתאם ועל בסיס ההסכם דנן, יניח כספו על קרן הצבי, והמינהל, בסבירות גבוהה, יסרב להקצות לו את הקרקע ולהקנות לו זכויות בבית.

המענה וה"פיתרון" שמוצאים המשיבים לפגם חמור זה, היורד לשורש נפקותו ואפשרות יישומו של ההסכם בשטח, הם תמוהים ובלתי מתקבלים על הדעת, על פניהם.

נטען כי מלכתחילה אישור האסיפה הכללית וכניסת ההסכם לתוקף, הותנו בכך שזה ייעשה "בכפוף להוראות ממ"י ע"פ כל דין ובהתאם ליועץ המשפטי של האגודה", כאמור בפרוטוקול האסיפה הכללית מיום 21.05.09, ובנוסח ההחלטה שאושר באותו יום. בכך רואים המשיבים מעין אישור מראש לשינויים גורפים ומשמעותיים שמי מהם התיימר להכניס בהסכם, לאחר אישורו, ולאחר קיום ההצבעה באסיפה בכללית.

לאחר שהתקבל מכתבה האמור של הגב' בורשטיין, השיב עליו יו"ר וועד האגודה, ביום 23.08.09, במכתב שבו האגודה מודה לעו"ד בורשטיין על הארת עיני האגודה בנדון, ונאמר כי "אנו מודיעים בזאת שאנו מבטלים את הסעיפים 58-57-6 לפי בקשתך, כך שלא ייגבו כספים אסורים. האגודה מתחייבת לפעול להסכם פיתוח שיישקף את הוצאות הפיתוח בלבד, כאשר הנחיות ממ"י יהיו לנגד עינינו ועל פיהם נפעל".

ביחס לסוגיית המכרז, נושא שעלה אמנם לא במכתב דנן, אלא מאוחר יותר, לא ברור מה כוונת המשיבים לעשות, וכיצד יפתרו, ולו לשיטתם, את הבעיה, שהרי הוצאת הפיתוח או הבניה לקבלן לפי מכרז, עלולה לעקר את ההסכם בין שני המשיבים מתכנים מרכזיים הכלולים בו.

מכל מקום, המענה הניתן ע"י מי מהמשיבים לאי החוקיות לכאורה של ההסכם, במובן שצויין לעיל, אינו מתקבל על הדעת, משום שהוא מתיימר ליצור שינוי מהותי ובתנאים חשובים ומרכזיים בהסכם, לאחר שכבר אושר באסיפה הכללית נוסח אחר ושונה, והטענה כאילו ניתן "לייחס לאחור" את אישור האסיפה הכללית למודיפיקציה המאוחרת יותר, מכח האמירה הכללית והסתמית של "כפוף להוראות ממ"י", אין בה ממש, והיא חסרת שחר.

אין לדעת כיצד היו חברי האגודה מצביעים באסיפה הכללית לו כלל ההסכם, שהוצג בפניהם לאישור, את הסעיפים, או יותר נכון, היעדרם וביטולם, כפי שכביכול נעשה לימים, ולאחר קבלת מכתב היועצת המשפטית של ממ"י. הדעת נותנת והגיונם של דברים כמעט מחייב מסקנה ולפיה ביטול הטבות כספיות שהיו מגיעות, ככל הנראה, לחברים, עפ"י הנוסח המקורי, היה בו להשפיע

על שיקולי המצביעים השפעה של ממש, וספק אם תוצאות ההצבעה היו זהות לו הודע למשתתפים באסיפה בזמן אמת שהסעיפים הכספיים הללו אינם קיימים.

מעבר לכך – אין גם חשיבות, במישור העיוני והמשפטי, לספקולציה האם תוצאות ההצבעה היו זהות או שונות, לו ההסכם המועמד לאישור היה נמסר לעיון האסיפה בנוסחו העדכני דהיום.  זאת – משום שהאסיפה הכללית אישרה הסכם אחר ושונה, ממה שטוענים לו כיום, ואין בנמצא הליך היכול לאשרר בדיעבד הצבעה על הסכם אחר ושונה, מלבד אם ההסכם העדכני, "הנכון", וזה שהמשיבים טוענים לנפקותו, יאושר כדין בהצבעה של האסיפה הכללית עפ"י תקנון האגודה ולפי דרישות החיקוקים השונים.

אפשר שמניעי המבקשים, בפנייתם לביהמ"ש, אינה נעוצה בשיקולים ערטילאיים של הקפדה על קיום הוראות המינהל ותקינות ניסוח הסכמי ההתקשרות של האגודה ביחס לפרוייקט ההרחבה, כי אם מניעיהם בתחום היחסים הפנימיים בין קבוצות ואינטרסים מנוגדים במושב, ונגזרים ממחלוקת כלשהי סביב זהות אלה שיוקצו להם מגרשים מבין הבנים הממשיכים, אך המניע ושורש המחלוקת, יהיו אשר יהיו, אינם יכולים להשליך על התוצאה המתחייבת מכך שטענתם הבסיסית כנגד אישור ההסכם – בדין יסודה.

ההסכם, כפי שאושר באסיפה הכללית מיום 21.05.09, אינו מקובל על ממ"י, סותר בסעיפים שונים את החלטות מועצת המינהל, ולפיכך, הוא לא נערך כדין, אינו בר יישום וביצוע, ועל כן אין נפקות לאישורו בידי האסיפה הכללית.

לכן זכאים המבקשים לסעד ההצהרתי על מצב דברים זה וכך אני מחליט.

יתר הסעדים המבוקשים בהמ"פ המתוקנת, צופים פני עתיד, במובן זה שהם נועדו לקבוע מסמרות באשר לדרך החוקית והנכונה, לשיטת המבקשים, להוציא אל הפועל את תוכנית ההרחבה ביישוב, אולם, אין צורך ומקום להעניק סעדים אלה, באשר מוסדות האגודה וחבריה, מוחזקים כמי שיפעלו כחוק ועפ"י הוראות הדין, תקנון האגודה, והחלטותיה המחייבות, ובכפוף להוראות פסק דין זה, וזאת בכל התנהלות עתידית. אם, חלילה, לא כך יהיה, אזי יוכלו המבקשים לעתור וליזום כל הליך המתחייב מכך, ואין צורך להיזקק כעת לעתירה תיאורטית והיפותטית.

התביעה מתקבלת איפוא, באופן הנקוב לעיל.

המשיבות 1 ו-2 ישלמו, כל אחת מהן, למבקשים, באמצעות באי-כוחם, הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 10,000 ₪ ומע"מ נכון להיום

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

54678313ניתן היום, א' בחשון, תש"ע (19 באוקטובר 2009), בהעדר הצדדים.

 

א' ואגו, שופט

קרא עוד
אולי יעניין אותך
רוצים לקרוא על עוד
תחומי עיסוק של המשרד
לחיפוש מאמרים לפי תחומי עניין
אודות המשרד
פנו אלינו לקבלת
ייעוץ אישי ללא התחייבות

השדות המסומנים בכוכבית הינם שדות חובה

שם מלא הינו חובה
טלפון הינו חובה
שדה זה הינו חובה
לחיצה על "שלח" מהווה הסכמה למדיניות הפרטיות של החברה.
פרטייך נשלחו בהצלחה!
אנו נחזור אלייך בהקדם
יצירת קשר ודרכי הגעה למשרד

כמשרד מוביל בייצוג לקוחות פרטיים, מרקמן טומשין ושות' מעניקים שירותים ללקוחות בכל רחבי הארץ, בפריסה ארצית של סניפים:

למימוש זכויותיך בעזרת אחד
ממשרדי עורכי הדין המובילים בישראל

השדות המסומנים בכוכבית הינם שדות חובה

שם מלא הינו חובה
טלפון הינו חובה
שדה זה הינו חובה
פרטייך נשלחו בהצלחה!
אנו נחזור אלייך בהקדם