פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף מקרקעין הוא זכות בסיסית המעוגנת ב- 'חוק המקרקעין' הישראלי. משמעותה של זכות זו היא שכל שותף בעל חזקה על מקרקעין (דירה, בניין, שטח וכו')רשאי לצאת מהשותפות בכל עת ולמכור את חלקו האישי במקרקעין. בהגדרה, מדובר על "זכות על" הניתנת למימוש בכל רגע ללא תלות בנימוקים כאלו ואחרים (למעט חריגים) ובלא כל קשר לתקופת התיישנות כלשהי. פירוק שיתוף מקרקעין הוא זכות בסיסית המעוגנת ב- 'חוק המקרקעין' הישראלי.

עפ"י 'חוק המקרקעין' בישראל, שותפים בעלי חזקה על מקרקעים יכולים לדרוש לצאת בכל עת מהשותפות ולמכור את חלקם האישי. ברמה העקרונית, מדובר בתהליך שאמור להיות קצר ומהיר, אלא במקרים בהם אין הסכמה לפירוק השותפות בין השותפים. כך למשל, כאשר בני זוג מחזיקים בדירה משותפת מעוניינים להתגרש, הם יכולים לפרק ביניהם את השותפות ע"י מכירת החלק של אחד מבני הזוג לאחר, או ע"י מכירתו של כל הנכס לצד שלישי תוך התחלקות שווה ביניהם ברווחים.

מה ניתן לעשות כאשר אחד מן הצדדים מתנגד לפירוק שיתוף מקרקעין?

ראשית, הצד המעוניין בפירוק השיתוף צריך לבדוק היכן רשומות זכויותיו. במקרה שהמקרקעין רשומים בטאבו, מבקש הפירוק יצטרך להגיש תביעה לביהמ"ש השלום באזור שבו נמצא המקרקעין.

במקרה שמדובר במקרקעין הרשום ברשות מקרקעי ישראל או בחברה קבלנית, מבקש הפירוק יצטרך להגיש את תביעתו אל ידיהם של ביהמ"ש השלום או ביהמ"ש המחוזי – בהתאם לשוויו של הנכס. תביעות על מקרקעין ששוויים הוא עד 2 מיליון שקלים תטופלנה בבית משפט השלום. תביעות על מקרקעין בעלי שווי גבוה יותר תטופלנה בערכאה של בית המשפט המחוזי. חשוב לסייג, כי במידה ומדובר בפירוק שיתוף מקרקעין בין קרובי משפחה, עניין התביעה יידון בבית משפט לענייני משפחה – ללא כל התחשבות בשווי המקרקעין או במקום שבו המקרקעין רשום (טאבו/מנהל מקרקעי ישראל/חברה קבלנית).

אופן ביצוע הפירוק

הדרך המועדפת לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין היא באמצעות חלוקה פיסית שווה של הדירה, השטח, או הקרקע בין השותפים השונים (זאת כמובן, כל עוד אופיו של המקרקעין והוראות חוקי התכנון והבנייה הקיימים – מאפשרים זאת). סוג זה של חלוקה מכונה בלשון החוק 'חלוקה בעין'. עפ"י חלוקה זו, בית המשפט יהיה רשאי (בהתאם לנסיבות) לקבוע תשלומי איזון מחייבים בכדי להשוות בין חלקיהם הנפרדים של השותפים בנכס.

ניקח לדוגמא שני שותפים המחזיקים בבעלותם בשותפות שווה בשתי דירות בעלות ערך שונה. במקרה כזה, כל אחד מהשותפים אמור לקבל לידיו דירה אחת, כאשר השותף שקיבל את הדירה בעלת הערך הרב יותר, יצטרך לשלם לשותף השני דמי איזון עד להשוואת חלקו בנכסים.

במקרים אחרים, כאשר קיים סכסוך בין שותפים/לא ניתן לבצע חלוקה פיסית של המקרקעין/ החלוקה עשויה לגרום נזק או הפסד לאחד הצדדים השותפים, קיימת אפשרות של העמדת המקרקעין למכירה לצד ג'. משמעות הדבר היא, שגם אם מדובר בשותף גדול כמו רשות מקרקעי ישראל, החוק יגבר ויחייב מתן עדיפות שווה לכל השותפים במקרקעין. עפ"י רוב, בית המשפט יציע את המקרקעין למכירה פומבית באמצעות כונס נכסים, אך הוא יכול להורות על ביצוע המכירה גם בדרכים אחרות שלשיטתו יהיו יעילות ומועילות יותר.

דוגמא מהפסיקה:

שני אחים ירשו מאביהם בניין מגורים ישן במרכז תל אביב. כל אחד מהם החזיק בבעלותו מספר יחידות דיור. הם מעולם לא הצליחו להגיע להסכמה ביניהם בנוגע לזכויות על הנכס, ולכן החלו בפתיחת הליכים משפטיים האחד כנגד השני. לאחר שנים רבות של התכתשות משפטית, שכללה גם את מעורבותם של בני משפחה משני צדי המתרס, בית משפט השלום בתל אביב החליט על מכירה פומבית של בניין המגורים.

פירוק שיתוף שאינו בתום-לב

בקשות פירוק המוגשות שלא בתום לב, מוגשות בין היתר מתוך כוונה בזדון להפעיל לחץ על שותפים אחרים או לייצר רווח בלתי הוגן. במקרה כזה, השותף/ים האחרים יהיו רשאים להגיש לבת המשפט ראייה ממשית הממחישה כי נסיבות הגשת הבקשה לפירוק נבעו מחוסר תום לב. במקרה שהראייה מתקבלת בביהמ"ש, ביהמ"ש רשאי להחליט שלא לדון בתביעת הפירוק.

תניה מגבילה בהסכם שיתוף

במקרים בהם נחתמים הסכמי שיתוף בין שותפים, הכוללים גם תניה מגבילה על פירוק השיתוף, אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים. במקרה כזה, בית המשפט יוכל להורות על תהליך הפירוק רק בחלוף שלוש שנים מן החתימה על ההסכם (אם לשיטתו תהיה לכך הצדקה). אולם, במקרים בהם מחליט אחד השותפים להקים (ללא הסכמה) מבנה על המקרקעין המשותף (קרוואן, גדר, מחסן וכיו"ב), כל אחד מהשותפים האחרים יהיה רשאי לבקש פירוק – גם במקרה בן קיימת תניה מגבילה על כך בהסכם השיתוף.

במקרה אחר של פירוק שיתוף דירה משותפת של בני זוג (ללא הסכמה) שיש להם ילדים קטנים, החוק מחייב כי קודם כל יימצא הסדר לילדים בטרם יינתן אישור הפירוק.

גם אם נדמה לעיתים כי תהליך פירוק שיתוף במקרקעין הוא בירוקרטיה בלתי נגמרת, חשוב לזכור כי מדובר בזכות בסיסית המעוגנת עפ"י חוק. מכל מקום, כאשר יש ספק – אין ספק וההמלצה המתבקשת היא לפנות כמובן לעורך דין מומחה אשר יכול לסייע לכם למצות את זכויותיכם באופן מלא.

אנו במשרד עורכי הדין "מרקמן את טומשין", מטפלים בין היתר בסוגיות מורכבות הקשורות בענייני מקרקעין. אנחנו נלחמים ופועלים ללא לאות למען מיצוי מלא של זכויותיהם המשפטיות של לקוחותינו!