רכישת דירה יד שנייה – המדריך המלא

רכישת דירה היא צעד משמעותי וכבד משקל בחיינו. סכום הכסף המשמעותי וההתחייבויות הרבות, מחייבים בדיקות רבות על מנת שכספנו יהיה מוגן והתמורה שתתקבל תהיה ראויה.  

הרשימה שלהלן אינה כוללת את כל הבדיקות שיש לבצע בעת רכישת דירה יד שנייה, כיוון שישנן בדיקות נוספות לערוך בהתאם לעסקה הספציפית, ולכן, מומלץ להתייעץ עם עורכי הדין במחלקת הנדל"ן במשרדנו בטרם הרכישה. 

הבדיקות המקדימות: 

נסח טאבו: 

בנסח הטאבו ניתן לבחון את זהות המוכר כבעל הזכויות בדירה, (בעלות, חכירה וכו'), האם מוטלים שעבודים או משכנתאות על הדירה, האם יש מגבלה במכירת הנכס, כיצד הגיעה הדירה לידי המוכרים וכן הלאה. את נסח הטאבו ניתן להפיק באתר האינטרנט של משרד המשפטים בחיפוש לפי גוש וחלקה.  

חשוב: ייתכן שהדירה טרם נרשמה בטאבו, אך רשומה ברשות מקרקעי ישראל  או בחברה משכנת במקרה כזה יש לבקש אישור זכויות מאותו הגורם. 

חובות או שעבודים על הדירה: 

כאמור, בנסח הטאבו ניתן לבחון האם קיימים שעבודים, משכנתאות, תיקי הוצאה לפועל או הערת אזהרה המציינות התחייבות מסוימת לגבי הדירה. לעיתים בנסח הטאבו לא ירשם השעבוד או המשכנתא מסיבה כזו או אחרת, ולכן חשוב לבדוק גם ברשם המשכונות אם קיים משכון על הדירה. 

בדיקה פיסית:  

כפי שבעת רכישת רכב יד שניה לוקחים אותו לבדיקה אצל מכונאי מוסמך, על אחת כמה וכמה בעת רכישת דירה יד שניה. ככל שעבר זמן רב יותר מהיום בו נבנה הבית או הבניין כך גובר הסיכוי לתקלות "נסתרות" כאלה, כשללא בדיקה נגלה רק כשאנו נכנסים לדירה. בדיקה כזו יכולה לחסוך "כאב ראש" רציני וכסף רב. 

תשריט הדירה, הצמדות לדירה (חניה, מחסן וכו'), תוספות בניה ואישורים: 

יש לבדוק את התב"ע (תכנית בניין עיר) החלה על הדירה ולבחון את הייעוד של מקרקעין, את הפיתוח הסביבתי לרבות תוכנית להקמת מבני ציבור, חנויות, גנים ציבוריים וכו'. כמו כן, יש להשוות  בין תיק הבניין והיתר הבנייה לבין מה שבנוי בפועל, כך נגלה האם ישנן חריגות בניה, אשר מהוות עבירה פלילית ויגררו עלויות כספיות נוספות. בנוסף, במסמכי הבית המשותף וביניהם תשריט הדירה ניתן ללמוד על זכויותיו של המוכר בדירה, מיקום הדירה ומיקום ההצמדות הנמכרות יחד עם הדירה.   

מחיר, מימון ושיקולים אישיים: 

רכישת דירה הינה צעד משמעותי ובעל חשיבות רבה בחייו של האדם ונושאת עמה התחייבות בת שנים רבות. לכן, טרם תתקבל ההחלטה יש לוודא מספר דברים: 

מחיר הנכס: שמאי מוסמך. בכל קניה על בסיס משכנתא יחייב הבנק המלווה הערכת שמאי לנכס. אולם, יש לוודא מראש ובטרם לקיחת המשכנתא קיומן/ העדרן של "נורות אזהרה" כגון מחיר זול או יקר מדי, שכן ייתכן כי בחלק מהמקרים הבנק לא יאשר לקיחת משכנתא.  

שיקולים אישיים: מדובר בנכס אשר עתיד לשמש לשנים רבות, יש לבחון את השכונה, המתקנים הקרובים, התאמת הנכס לגידול דמוגרפי במשפחה ועוד.  

מימון: טרם החתימה על חוזה מכר או כל נייר בו כתובה התחייבות או הסכמה בין הצדדים, אפילו אם מדובר בנכס חלומותינו וזו הזדמנות שלא תחזור, יש לוודא כי בידינו מקורות מימון. יש לוודא כי הבנק נותן אישור עקרוני למשכנתא כנגד רכישת הדירה. צעד זה ימנע להגיע למצב בו התחייב הרוכש על גב מסמך מסוים ואין ביכולתו לממן את הרכישה דבר אשר עשוי להביא לכדי תשלום פיצוי למוכר (לעיתים הפיצוי הוא פיצוי מוסכם בגובה10% משווי הנכס!).  

חוזה המכר: 

חוזה אשר מעלה את כלל ההסכמות והתניות בין הצדדים על הכתב. השלב החשוב ביותר בעת ביצוע העסקה בו מומלץ להסתייע בעורך דין בעל ניסיון בתחום, שכן לכל צד האינטרס "למשוך את החבל" לכיוון שלו ולא מדובר אך ורק בנושא גובה התשלום. יש לתת את הדעת למספר דברים מהותיים.  

זיכרון דברים – מסמך אשר בדרך כלל מנוסח בצורה פשוטה בו תמצית ההסכמות בין הצדדים. זכרון דברים יכול להיות כל הסכמה אשר הועלה על הכתב ואפילו כתב יד על גבי פתק ריק יתקבל כמסמך משפטי בעל תוקף מחייב, לכן, לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים ויש לפנות לעורך דין בתחום. 

לוח התשלומים: אופן העברת התשלומים וגובהם הם פרמטרים חשובים עליהם יש לשים דגש. מקובל כי 10% מועברים במועד חתימת ההסכם ו-10% במועד מסירת הדירה. יתר התשלומים מתבצעים בתווך שבין מועדים אלו ובכפוף למשתנים שונים והתחייבויות הצדדים (סילוק המשכנתא, רישום הערת אזהרה ועוד). כמו"כ מקובל כי התשלומים הראשון והאחרון יעשו באמצעות שיק בנקאי להבטחת פרעונו. חשוב מאוד שלוח התשלומים יהיה מותאם לצרכים וליכולת הכלכלית, אחרת נ. 

ההבדל בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה יד שניה: 

ברכישת דירה מקבלן, קיימות לרוכש הגנות מכוח החוק אשר נועדו לצמצום הפערים בינו לבין הקבלן.  לעומת זאת, ברכישת דירה מיד שניה, מדובר בנכס קיים ועל קונה הדירה לבדוק לראות ולבחון את הנכס היטב לפני הקניה – "יזהר הקונה".  

המפתח בעסקאות אלה על מנת שלא להיות בעמדת נחיתות מול הצד השני בעסקה הוא הייצוג ע"י עורך דין מקרקעין המתמחה בעסקאות מקרקעין. 

חשוב לזכור, ניסיון לחסוך בעלות ייצוג וליווי ברכישת דירה יד שנייה של עורך דין עלול להתבטא בהוצאות גבוהות הרבה יותר, זמן רב וסרבול העסקה, לכן, טרם חתימה על כל מסמך, יש להיוועץ עם עורך דין.