המדריך המלא לאיתור ורכישת חלקות מקרקעין עזובות ואבודות

ענף הנדל"ן בישראל טומן בחובו הזדמנויות רבות, וחלקן חבויות עמוק בתוך ספרי המדינה. "חלקות עזובות" או "נכסים אבודים" הם מקרקעין שבעליהם המקוריים נפטרו או נעלמו, והיורשים אינם ידועים או לא דאגו לרשום את הזכויות על שמם. איתור ורכישת נכסים כאלה – באמצעות מנגנונים משפטיים מורכבים – יכול להוות אפיק השקעה ייחודי. אנו במשרד עוה"ד מרקמן טומשין מציגים בפניכם את המדריך המלא לנושא זה, הדורש ידע מעמיק בדיני מקרקעין, ירושה והליכי הסדר.

חלק 1: הכרת המושגים – מהם נכסים "עזובים" ו"אבודים"?

מה ההבדל בין "רכוש עזוב" לבין "רכוש אבוד" ומה המשמעות המשפטית שלהם?

אמנם המונחים משמשים לעיתים בערבוביה, אך מבחינה משפטית מדובר בשני מקרים שונים:

• רכוש עזוב (או נכסי נפקדים): מדובר בעיקר בנכסים שהיו בבעלותם של תושבים שיצאו מגבולות המדינה (לרוב במהלך מלחמת העצמאות), והם מנוהלים כיום על ידי האפוטרופוס הכללי או רשות הפיתוח. הליכי רכישת נכסים אלו הם מורכבים במיוחד ומנוהלים על ידי רשויות המדינה.
• רכוש אבוד / נכסים ללא דורש: אלו מקרקעין שרשומים בטאבו על שם אדם או גוף שאינם קיימים עוד, או מקרים שבהם בעל הזכויות נפטר, אך לא ידועים יורשים, או שהיורשים לא דאגו לרישום זכויותיהם (דור שני ושלישי ליורשים). המדינה, באמצעות האפוטרופוס הכללי, יכולה להיות מופקדת על נכסים אלו עד לאיתור הבעלים או היורשים.

מהו תפקידו של "האפוטרופוס הכללי" בנכסים אלו?

האפוטרופוס הכללי (האפ"כ) משמש כגוף מנהלי הממונה על נכסים שונים שאין להם דורש או בעלים ידועים, כולל:

• נכסי נעדרים: נכסים של אנשים שאבדו עקבותיהם.
• נכסי עזבונות ללא יורשים: נכסים שאנשים נפטרו ללא יורשים, והם מועברים לניהולו כ"נכסים לטובת המדינה".
• נכסי עיזבון שהיורשים טרם אותרו: נכסים שהוגשה בגינה בקשה לצו ירושה, אך היורשים לא אותרו או לא פנו לקבל את חלקם.

האפ"כ יכול למכור נכסים אלו באמצעות מכרזים פומביים, אך זוהי פעולה נדירה וספציפית.

מהם המקורות המרכזיים לאיתור נכסים "אבודים" פוטנציאליים?

איתור נכסים אלו אינו מתבצע באמצעות אתר אינטרנט אחד. הוא דורש ידע מקצועי וגישה למספר מאגרי מידע:

• לשכת רישום המקרקעין (הטאבו): נסחי טאבו על שמות של אנשים שנפטרו (בדיקה באמצעות צווי ירושה ישנים), או רישום על שם חברות שפורקו או אגודות שאינן קיימות.
• רשם החברות והעמותות: איתור חברות שפורקו או חברות "חלל" הרשומות כבעלות נכס.
• רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): איתור זכויות חכירה שבעליהן נעלמו או נפטרו.
• פנקסי הסדר המקרקעין: בדיקת רישומים ישנים שמעולם לא הועברו לרישום סופי.

חלק 2: הדרך הקניינית – איך רוכשים בפועל?

מהו הליך ה"הסדר" (שימוש לרעה) וכיצד הוא קשור לאיתור חלקות?

הליך הסדר אינו רלוונטי לרוב המכריע של הנכסים הללו. הליך הסדר מקרקעין הוא הליך שנועד להסדיר זכויות במקרקעין שטרם עברו רישום סופי, תוך פרסום לציבור וקביעת גבולות סופיים.

הליך נפוץ יותר הוא שימוש לרעה (עבירה מנהלית) על ידי המחזיק. אם אדם מחזיק בפועל בנכס ומשתמש בו במשך שנים רבות (כגון חלקה ריקה שסופחה לחצר), ניתן, במקרים חריגים ובתנאים נוקשים, לנסות לבסס זכות כלשהי על הנכס, אך לא מדובר בדרך קניינית פשוטה. ברוב המקרים, הדרך הקניינית היחידה היא באמצעות איתור יורשים או רכישה במסגרת מכרז של האפוטרופוס הכללי.

מהו הליך איתור היורשים ורישום הנכס על שמם?

זוהי הדרך הנפוצה והיעילה ביותר להפוך נכס "אבוד" לנכס סחיר. התהליך הוא כדלהלן:

• איתור: מציאת נכס הרשום על שם אדם שנפטר (באמצעות נסח טאבו ישן).
• חקירה גנאלוגית: ביצוע חקירה מקיפה לאיתור צאצאי הנפטר (דור שני, שלישי וכו').
• הוצאת צו ירושה/קיום צוואה: הגשת בקשה לצו ירושה על שם הבעלים המקורי, ולאחר מכן הוצאת צווים על שמות היורשים של הדורות הבאים.
• משא ומתן ורכישה: לאחר איתור היורשים והוצאת הצווים, עורך הדין מנהל משא ומתן לרכישת חלקם של היורשים בנכס.
• רישום סופי: השלמת הליך הרישום בטאבו – תחילה על שם היורשים, ולאחר מכן על שם הרוכש החדש (המזכה).

האם יש משמעות ל"חזקה" או "שימוש" בנכס לא רשום?

בעבר, בישראל טרם הסדר המקרקעין, זכות החזקה הייתה בעלת משמעות רבה (המכונה גם "חזקה נוגדת"). כיום, לאחר הסדר המקרקעין ורישום מלא של רוב שטחי המדינה, אין כמעט משמעות קניינית לחזקה רגילה. החזקה והשימוש בנכס אינם מקנים זכות בעלות, ורישום בטאבו גובר על כל טענת חזקה או שימוש. מי שמחזיק בנכס כזה ללא זכויות רשומות חשוף לדרישות פינוי של המדינה או של יורשים שיאותרו.

חלק 3: סיכונים משפטיים ומיסויים

מהם הסיכונים המרכזיים ברכישת חלקות "אבודות"?

אפיק השקעה זה טומן בחובו סיכונים משפטיים וכלכליים גבוהים, והוא מחייב ליווי מקצועי צמוד:

• סכסוכי יורשים: הליך איתור היורשים מורכב ומייגע. לעיתים מתגלים מאות יורשים, וחלקם עשויים להיות מסוכסכים או לחיות בחו"ל. עורך הדין צריך להצליח לאתר את כל היורשים הרלוונטיים ולחתום מולם על הסכמי מכר כדי לבסס בעלות מלאה.
• עלויות משפטיות גבוהות: הליכי איתור, חקירות גנאלוגיות, ודרישת צווים רב-דוריים הם הליכים יקרים וארוכים.
• התערבות האפוטרופוס הכללי: אם הנכס כבר הועבר לניהול האפ"כ, לא ניתן לרכוש אותו באופן ישיר מהיורשים ללא תיאום ואישור האפ"כ, שעלול לדרוש את העברתו למכרז.
• זכויות צד שלישי: יש לבדוק היטב האם אין חובות ישנים או זכויות חכירה לדורות המקשות על מימוש הנכס.

כיצד מטפלים בהיטל השבחה וחובות עבר בנכסים כאלו?

נכסים "אבודים" סובלים לרוב מהזנחה משפטית וכלכלית. הרוכש, בכובעו כבעלים החדש, עשוי להיות חשוף לחובות עבר:

• חובות לרשות המקומית: ארנונה, מים והיטלי סלילה. יש לבדוק את גובה החובות ולהסדיר מראש מי נושא בהם בהסכם הרכישה (לרוב הרוכש).
• היטל השבחה: חוב זה חל על עליית שווי המקרקעין עקב אישור תכנית בניין עיר חדשה. עליית השווי נצברה לעיתים במשך עשרות שנים, והרוכש עלול לשאת בתשלום היטל גבוה, שכן הוא חל במועד המימוש (מכירה או קבלת היתר בנייה). בדיקת התכנון המקומית היא קריטית.

האם רכישת נכס באמצעות איתור יורשים מחויבת במס רכישה?

כן. לאחר שאותרו היורשים והנכס נרשם על שמם (גם אם הרישום הוא רק לזמן קצר), העסקה לרכישת הנכס מהיורשים נחשבת כעסקת מכר רגילה ומחויבת במס רכישה בהתאם למדרגות המס הרגילות. כל עסקת רכישה מהיורשים מחייבת דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין, תשלום מס רכישה וחישוב מס שבח (בגין המכירה מהיורשים לרוכש).

חלק 4: הליווי המקצועי- מניעת מלכודות

מדוע חובה להיעזר בעורך דין מומחה בתחום זה?

בגלל המורכבות הייחודית של נכסים אלו, ליווי של עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני ירושה ורישום מקרקעין הוא הכרחי:

• בניית אסטרטגיה קניינית: קביעת דרך הפעולה הנכונה – האם לאתר יורשים, האם לפנות לאפוטרופוס הכללי, או האם לבחון טענת התיישנות (במקרים חריגים).
• ניהול הליכי ירושה מורכבים: ייצוג מול רשם הירושה ובתי המשפט לענייני משפחה להוצאת צווי ירושה רב-דוריים.
• ניהול משא ומתן מול ריבוי יורשים: סיוע בהשגת הסכמה וייצוג חתימה מול עשרות ולעיתים מאות יורשים שונים הפזורים בעולם.
• ליווי מול רשויות המס: הבטחת דיווח נכון לרשויות המס, תוך התחשבות בחובות העבר וחישוב מדויק של המיסוי הנדרש (מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה).

מה הצעד הראשון שעל משקיע פוטנציאלי לעשות?

הצעד הראשון הוא בדיקת נסח טאבו מעמיקה על הנכס המעניין. אם שם הבעלים נשמע ישן או אם הרישום נראה חריג (כגון חברה שפורקה), יש לפנות מיד לעורך דין מקרקעין על מנת שיבחן את פוטנציאל האיתור והרכישה. כל פעולה שאינה מעוגנת בייעוץ משפטי מקצועי עלולה להסתיים בבזבוז כסף וזמן על נכס שאינו ניתן לרישום.

סיכום:

איתור ורכישת חלקות עזובות ואבודות הוא אפיק השקעה לבעלי "אומץ משפטי", כיוון שהוא מציב אתגרים ייחודיים ומורכבים. הצלחה בו תלויה במידה רבה ביכולת לאתר את הבעלים המקוריים (היורשים), להסדיר את רישום הזכויות בשרשרת הירושה, ולבצע ניתוח מקיף של הסיכונים המיסויים והחובות הנלווים לנכס. באמצעות ליווי משפטי מעמיק, ניתן להפוך נכס "אבוד" להזדמנות נדל"נית ייחודית ובעלת ערך.