תחומי עיסוק של המשרד
רכישת דירה יד שנייה- המדריך המלא
רכישת דירה היא צעד משמעותי וכבד משקל בחיינו. סכום הכסף המשמעותי וההתחייבויות הרבות, מחייבים בדיקות רבות על מנת שכספנו יהיה מוגן והתמורה שתתקבל תהיה ראויה.
בדיקות המקדימות לפני רכישת דירה יד שנייה
נסח טאבו תעודת הזהות של הדירה
נסח הטאבו הוא המסמך המשפטי המרכזי בעסקה:
- מאשר את זהות בעל הזכויות (מוכר הדירה)
- מציג שעבודים, משכנתאות, או הערות אזהרה
- מגלה אם קיימות מגבלות על מכירת הנכס
אם אין רישום בטאבו (למשל, בפרויקטים ישנים), יש לבקש אישור זכויות מרמ"י או חברה משכנת.
בדיקת חובות ושעבודים- לא להסתמך רק על הטאבו
לעיתים יש משכנתאות או עיקולים שלא נרשמו בטאבו- ולכן חשוב לבדוק גם:
- רשם המשכונות
- לשכת ההוצאה לפועל
בדיקה זו מוודאת שאין חוב "רדום" שצץ רגע אחרי החתימה.
בדיקה פיזית של הדירה- לא לוותר
כמו שלא תקנה רכב בלי בדיקה – כך גם דירה.
יש להזמין מהנדס בדק בית שיבדוק:
- נזילות, רטיבויות, סדקים
- תשתיות חשמל ואינסטלציה
- חריגות בנייה או תוספות לא חוקיות
בדיקה כזו עשויה לחסוך עשרות אלפי שקלים ואכזבה קשה.
תשריט הדירה, תב"ע והצמדות- מי קנה מה ולמה?
תשריט הדירה והבית המשותף
חשוב לבדוק:
- האם החניה/מחסן אכן רשומים כהצמדות לדירה
- שהדירה תואמת את תיק הבניין והיתר הבנייה
- האם קיימות חריגות בנייה – שעלולות לגרור קנסות, צווים והריסות
תכנית בניין עיר (תב"ע)
בדיקה זו תחשוף את הפיתוח העתידי באזור:
- האם עתיד להיבנות מרכז מסחרי לידכם?
- או שמא מבני ציבור שעלולים להוריד את ערך הנכס?
מחיר, משכנתא ושיקולים אישיים
הערכת שווי הנכס
יש לוודא שהמחיר אינו גבוה או נמוך מדי – סימן אזהרה שעלול להכשיל קבלת משכנתא.
הבנק ממילא דורש שמאי – כדאי לדעת מראש מהי הערכתו.
אישור עקרוני למשכנתא
לפני שחותמים על כל מסמך – אפילו לא זיכרון דברים – חובה לבדוק שאכן תקבלו משכנתא.
חתימה מוקדמת ללא מימון מאושר עלולה להוביל לתשלום פיצוי מוסכם בגובה 10% מערך הדירה!
שיקולים אישיים
- מיקום הדירה, תחבורה, גנים ובתי ספר
- פוטנציאל השבחה עתידי
- התאמה לצרכים משפחתיים
חוזה המכר- לא משחק ילדים
זיכרון דברים- סכנה משפטית
מסמך פשוט עלול להיות מסמך מחייב. גם כתב יד על פתק נחשב הסכם לכל דבר.
מומלץ להימנע מכך ולפנות לעורך דין לפני כל חתימה.
לוח תשלומים – להתאים למציאות
- נהוג לשלם 10% במעמד החתימה, ו-10% עם המסירה
- תשלומים ביניים מותנים במועדים, רישום הערת אזהרה, סילוק משכנתא ועוד
- שיק בנקאי נפוץ במקדמה ובתשלום הסופי
- חייב להתאים ליכולת הכלכלית שלכם – אחרת תסתכנו באיחור ובפיצוי
דירה מקבלן לעומת דירה יד שנייה– מה ההבדל?
דירה מקבלן:
- הרוכש נהנה מהגנות בחוק המכר
- קיימת חובת ערבויות בנקאיות, לוחות זמנים מוגדרים, ופיצוי על איחור
דירה יד שנייה:
- אין הגנות מיוחדות – הקונה אחראי לבדוק הכל
- נוהגים על בסיס עיקרון "יזהר הקונה" (Caveat Emptor)
- נדרש ייצוג משפטי מקצועי שיבטיח את זכויותיכם
למה חשוב ליווי של עורך דין מקרקעין?
רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות והמורכבות שתבצעו.
ליווי משפטי מקצועי ימנע טעויות שעלולות לעלות ביוקר- ואף לסכן את הרכישה כולה.
עורך דין מקרקעין יוודא:
- שאין חריגות בנייה או חובות
- שהתשלומים בנויים נכון
- שחוזה המכר מגן עליכם
- שכל המסמכים נבדקו לעומק (ולא רק "עין בעין")
לתיאום פגישת ייעוץ עם עו"ד ללא התחייבות, נשמח לעמוד לרשותכם בטלפון שמספרו 9774* או באמצעות מערכת הפניות המקוונת באתר.
השאירו את שאלתכם ונשמח לעזור
אנו נחזור אלייך בהקדם
לכבוד עו"ד אורי שמריז היקר
מבקשת להביע את תודתי העמוקה על העבודה המרשימה, המדויקת והבלתי מתפשרת שהובילה אותנו להצלחה בתיק מורכב במיוחד – כזה שרבים הטילו ספק אם בכלל ניתן להתמודד איתו.
לאורך כל הדרך הפגנת שילוב נדיר של מקצועיות, חריפות מחשבתית ויכולת אסטרטגית מרשימה, לצד סבלנות, זמינות ואנושיות שהתגלו כלא פחות קריטיות עבורי ברגעי קשים.
בכל מפגש, בכל מסמך ובכל שיחה היה ברור לי שאני נמצאת בידיים הטובות ביותר- בידיים של אדם שלא מוותר, שחושב כמה צעדים קדימה, ושעושה מעל ומעבר כדי להגיע לתוצאה הצודקת.
מעבר להיבט המשפטי, זכיתי גם לליווי תומך ואמיתי, שאפשר לי להישאר מאוזנת ובטוחה לאורך התקופה כולה. זהו ערך שלא ניתן למדוד, ואני מוקירה אותו מאוד.
אני מודה לך על השקעה יוצאת דופן, על חוכמה, יצירתיות מקצועיות ונחישות.
ועל כך שבזכותך הצלחתי במקום שבו אחרים אולי לא היו מצליחים.
מודה מקרב לב,
ש.ח
תחומי עיסוק של המשרד